현재 2026년 7월 1일 시행 기준으로, 일반적인 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 특례는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 규정되어 있습니다. (법제처)
https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1033241465&utm_source
핵심 요건 3가지
- 종전주택을 취득한 후 1년 이상 지나서 신규주택을 취득
- 종전주택 취득 → 1년 이상 경과 → 신규주택 취득
- 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도
- 현재 일반적인 일시적 2주택 특례는 3년입니다. ( https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1033241465&utm )
- 종전주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족
- 보유기간 등 「소득세법 시행령」 제154조의 요건을 함께 충족해야 합니다.
예를 들어
- 종전주택 취득: 2003.11.21
- 신규주택 취득: 2023.6.20
- 종전주택 양도: 2026.5.7
이라면,
① 2003.11.21 → 2023.6.20
→ 1년 이상 경과 ✔
② 2023.6.20 → 2026.5.7
→ 약 2년 10개월이므로 3년 이내 ✔
따라서 일반적인 일시적 2주택 특례의 시간 요건만 보면 충족합니다.
예를들어 지역주택조합 아파트의 취득일을 언제로 볼 것인지가 핵심 쟁점이라면 이야기가 달라집니다. 특히 기존에 말씀하신 사용승인일 2023.3.30과 실제 잔금일 2023.6.20 사이의 문제를 정확히 따져봐야 합니다.
현재 시행 중인 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 일시적 2주택의 기본 요건을 ① 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택 취득, ② 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도로 규정하고 있습니다.
사례
| 구분 | 날짜 | 검토 |
|---|---|---|
| 종전주택 | 2003.11.21 취득 | 장기 보유 |
| 신규주택 | 2023.3.30 사용승인 | ⚠️ 핵심 쟁점 |
| 실제 잔금/취득 관련 날짜 | 2023.6.20 | ⚠️ 취득일 판단 필요 |
| 종전주택 매매계약 | 2026.1.20 | 계약일 |
| 종전주택 실제 양도 | 2026.5.7 | 양도일 |
① 종전주택 → 신규주택 1년 이상
2003.11.21부터 2023년에 신규주택을 취득했다면 20년 가까이 차이가 나므로 이 요건은 충분히 충족합니다.
② 신규주택 취득 → 종전주택 양도 3년 이내
여기가 매우 중요합니다.
신규주택 취득일을 2023.6.20으로 인정한다면
2023.6.20 → 2026.5.7
약 2년 10개월 17일입니다.
따라서 3년 이내 양도 요건을 충족합니다.
그런데 세무서에서 2023.3.30을 취득일로 판단한다면, 2026.5.7까지는 약 3년 1개월 7일이 되어 3년 요건을 넘게 됩니다.
즉, 핵심은 단순히 “3년 이내인가?”가 아니라,
지역주택조합 아파트의 취득일을 2023.3.30 사용승인일로 볼 것인지, 2023.6.20 잔금청산일 등으로 볼 것인지
입니다.
③ 종전주택 자체의 1세대 1주택 요건
종전주택은 2003년부터 보유하셨으므로 보유기간 요건은 충분히 충족합니다. 현재 시행령 제154조는 기본적으로 1세대가 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 있고 보유기간이 2년 이상인 경우 등을 1세대1주택 요건으로 규정하고 있습니다.
따라서 보유기간보다 신규주택의 취득일 판단이 결정적인 쟁점입니다.
결론
취득일을 2023.6.20으로 인정받을 수 있다면
2003.11.21 종전주택 취득
↓
2023.6.20 신규주택 취득
↓
2026.5.7 종전주택 양도→ 일시적 1세대 2주택의 3년 요건 충족 가능성이 있습니다.
반대로 세무서처럼 2023.3.30을 신규주택 취득일로 확정하면 3년을 초과하므로 비과세 적용에 문제가 생깁니다.
지역주택조합 주택의 취득시기는 사용승인일이나 잔금일 중 하나를 일률적으로 적용한다고 단정하기 어렵습니다.
실제 계약관계, 대금청산 여부, 소유권이전등기 등 구체적인 사실관계와 적용 법령을 함께 확인해야 합니다.
** 본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 지역주택조합 주택의 취득시기는 실제 계약서/분담금 납부내역/잔금청산일/등기사항 등을 기준으로 개별적으로 판단해야 합니다.
특히 이미 관할세무서에 의견서를 제출하고 양도세를 신고한 상황이므로, 이제는 「왜 2023.6.20을 취득일로 봐야 하는지」를 법령·판례·국세청 해석을 근거로 정리하는 것이 가장 중요합니다.
◆ 이 글은 부동산/세금 제도에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 세법 및 부동산 관련 제도는 개정될 수 있으므로 실제 거래/신고/청약 전에는 최신 법령과 관계기관의 공식 안내를 확인하시기 바랍니다. 개인의 구체적인 상황에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다.
