주택을 갈아타는 과정에서는 기존 주택을 매도하기 전에 새로운 주택을 먼저 취득하면서 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있습니다.
이 경우 일정한 요건을 충족하면 2주택자라도 종전주택을 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
2026년 현재 적용되는 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 알아보겠습니다.
목차
- 일시적 1세대 2주택이란?
- 기본 비과세 요건
- 종전주택과 신규주택의 취득 순서
- 신규주택 취득 후 3년 이내 양도
- 종전주택의 1세대 1주택 요건
- 조정대상지역 관련 주의사항
- 상속·혼인·동거봉양 등 다른 2주택 특례
- 자주 묻는 질문
1. 일시적 1세대 2주택이란?
일시적 1세대 2주택은 기존 주택을 보유한 상태에서 이사나 주거 이전을 위해 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우를 말합니다.
소득세법 시행령 제155조에서는 일정 요건을 충족하면 종전주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하도록 하고 있습니다.
2. 일반적인 일시적 2주택 비과세 요건
가장 기본적인 요건은 다음과 같습니다.
| 구분 | 요건 |
| 종전주택 | 기존에 1주택을 보유 |
| 신규주택 취득 | 종전주택 취득 후 1년 이상 경과 |
| 주택 수 | 신규주택 취득으로 일시적 2주택 |
| 종전주택 양도 | 신규주택 취득일부터 3년 이내 |
| 종전주택 | 1세대 1주택 비과세 요건 충족 필요 |
현재 시행령 제155조 제1항은 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 종전주택을 1세대 1주택으로 보도록 규정하고 있습니다.
3. 종전주택과 신규주택의 취득 순서
일반적인 경우에는 다음 순서를 지켜야 합니다.
① 종전주택 취득 → ② 1년 이상 경과 → ③ 신규주택 취득 → ④ 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도
예를 들어,
- 종전주택 취득: 2022년 5월
- 신규주택 취득: 2024년 7월
- 종전주택 양도: 2027년 6월
이라면 신규주택 취득 시점이 종전주택 취득 후 1년 이상 경과했고, 종전주택을 신규주택 취득일부터 3년 이내에 양도했으므로 기본적인 일시적 2주택 특례 요건을 검토할 수 있습니다.
4. 신규주택 취득 후 3년 이내 양도
가장 중요한 부분입니다.
현재 일반적인 일시적 2주택 특례에서는 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다.
따라서 신규주택의 정확한 취득일을 확인하는 것이 중요합니다.
특히 지역주택조합, 재건축·재개발, 분양권 등을 통해 취득한 주택은 계약일·잔금청산일·사용승인일·소유권이전등기일 중 어떤 날을 세법상 취득일로 볼 것인지 별도로 확인해야 할 수 있습니다.
5. 종전주택의 1세대 1주택 요건
일시적 2주택 특례를 적용받는다고 해서 종전주택에 대한 다른 요건이 모두 없어지는 것은 아닙니다.
소득세법 시행령 제154조에 따르면 기본적으로 양도일 현재 국내 1주택 요건과 2년 이상 보유 요건 등을 확인해야 합니다.
취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택은 원칙적으로 2년 이상 보유하면서 보유기간 중 2년 이상 거주 요건이 적용될 수 있습니다.
따라서 다음 사항을 함께 확인해야 합니다.
- 종전주택 취득일
- 종전주택 보유기간
- 실제 거주기간
- 취득 당시 조정대상지역 여부
- 신규주택 취득일
- 종전주택 양도일
6. 조정대상지역 관련 주의사항
과거에는 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 해당하는 경우 별도의 강화된 요건이 적용되던 시기가 있었습니다.
현재 시행령 제155조는 일반적인 경우 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도를 규정하고 있지만, 주택을 취득한 시점과 당시 지역 상황에 따라 별도의 경과규정 등이 문제될 수 있습니다.
따라서 오래전에 신규주택을 취득했거나 조정대상지역 지정·해제 시기와 관련된 거래라면 취득 당시 법령과 현재 법령을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
7. 다른 2주택 특례도 있습니다
일시적 2주택 외에도 세법에는 다양한 1세대 1주택 특례가 있습니다.
대표적으로 다음과 같습니다.
상속주택
상속으로 주택을 취득하여 2주택이 된 경우 일정 요건을 충족하면 상속주택을 주택 수에서 제외하는 특례가 적용될 수 있습니다.
농어촌주택
일정한 요건을 충족하는 농어촌주택과 일반주택을 보유한 경우 일반주택을 양도할 때 1주택으로 보는 특례가 있습니다.
동거봉양·혼인 등
부모와의 동거봉양이나 혼인으로 인해 일시적으로 2주택이 되는 경우에도 별도의 특례가 있으므로 일반적인 일시적 2주택 규정과 구분해서 살펴봐야 합니다.
8. 자주 묻는 질문
Q. 2주택을 가지고 있으면 무조건 양도세를 내나요?
아닙니다. 일시적 2주택 등 법에서 정한 특례요건을 충족하면 종전주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다.
Q. 신규주택을 산 후 몇 년 안에 기존 주택을 팔아야 하나요?
현재 일반적인 일시적 2주택 특례에서는 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도해야 합니다.
Q. 기존 주택을 산 지 1년이 안 됐는데 새 집을 사면 어떻게 되나요?
일반적인 특례에서는 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득해야 합니다. 다만 법에서 정한 일부 예외가 있으므로 개별 상황을 확인해야 합니다.
Q. 신규주택을 먼저 계약하고 나중에 잔금을 지급한 경우 취득일은 언제인가요?
세법상 취득시기는 거래 형태에 따라 판단해야 하므로 단순히 계약일만으로 결정해서는 안 됩니다. 특히 분양권이나 지역주택조합 주택은 별도의 취득시기 문제가 발생할 수 있습니다.
마무리
일시적 1세대 2주택 비과세에서 가장 중요한 날짜는 ① 종전주택 취득일, ② 신규주택 취득일, ③ 종전주택 양도일입니다.
일반적인 경우에는
종전주택 취득 → 1년 이상 경과 → 신규주택 취득 → 3년 이내 종전주택 양도
라는 순서를 기억하면 됩니다.
다만 종전주택 자체의 보유·거주 요건도 충족해야 하며, 상속·혼인·동거봉양·농어촌주택 등 별도의 특례가 적용되는 경우에는 각각의 규정을 추가로 확인해야 합니다.
특히 지역주택조합 아파트나 재건축·재개발 주택은 ‘신규주택 취득일’을 언제로 볼 것인지가 매우 중요하므로 단순히 사용승인일만 보고 판단하지 않는 것이 좋습니다.
◆ 이 글은 부동산/세금 제도에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 세법 및 부동산 관련 제도는 개정될 수 있으므로 실제 거래/신고/청약 전에는 최신 법령과 관계기관의 공식 안내를 확인하시기 바랍니다. 개인의 구체적인 상황에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다.
