● 행사방법·기간·5% 인상·거절사유 총정리
전세나 월세로 거주하는 임차인이라면 계약기간이 끝난 후에도 계속 거주할 수 있는지 궁금할 수 있습니다. 주택임대차보호법에서는 임차인의 주거 안정을 위해 계약갱신청구권을 인정하고 있습니다.
계약갱신청구권은 임차인이 일정한 요건을 갖춘 경우 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이번 글에서는 계약갱신청구권의 의미부터 행사기간, 행사방법, 임대료 인상 제한, 임대인의 갱신거절 사유까지 정리해보겠습니다.
목차
- 계약갱신청구권이란?
- 계약갱신청구권 행사기간
- 계약갱신청구권 행사방법
- 임대료 5% 인상 제한
- 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
- 계약갱신청구권 사용 시 주의사항
- 자주 묻는 질문
- 마무리
- 계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 임차인은 원칙적으로 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
따라서 임차인이 계약갱신청구권을 적법하게 행사하면 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 갱신을 거절하기 어렵습니다.
2. 계약갱신청구권 행사기간
계약갱신청구권은 아무 때나 행사할 수 있는 것은 아닙니다.
현행 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
따라서 계약 만료일을 미리 확인하고 법에서 정한 기간 안에 갱신 의사를 임대인에게 전달하는 것이 중요합니다.
계약 만료일 확인하기
계약서에 적힌 임대차기간을 확인하고 만료일을 기준으로 갱신요구 기간을 계산해야 합니다.
특히 문자나 카카오톡 등으로 갱신 의사를 전달했다면 나중에 분쟁이 발생할 경우를 대비해 관련 내용을 보관하는 것이 좋습니다.
3. 계약갱신청구권 행사방법
계약갱신청구권을 행사할 때는 임대인에게 갱신 의사를 명확하게 전달하는 것이 좋습니다.
문자, 카카오톡, 이메일 등 기록이 남는 방법을 이용할 수 있으며, 분쟁 가능성이 있다면 내용증명 등 객관적으로 확인할 수 있는 방법을 고려할 수 있습니다.
예를 들어 다음과 같이 의사를 전달할 수 있습니다.
“본인은 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 현재 임대차계약의 갱신을 요구합니다.”
다만 실제 계약관계에 따라 별도의 확인이 필요한 경우가 있으므로 계약서와 임대차관계를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
4. 임대료 5% 인상 제한
계약갱신청구권을 사용하여 계약이 갱신되는 경우 차임이나 보증금의 증액에는 법에서 정한 제한이 적용됩니다.
주택임대차보호법에서는 차임이나 보증금의 증액청구를 5%를 초과하지 않는 범위에서 할 수 있도록 규정하고 있습니다.
다만 5%는 항상 자동으로 인상할 수 있다는 의미가 아니며, 지역별 조례 등에 따라 제한이 달라질 수 있으므로 실제 계약에서는 관련 규정을 확인해야 합니다.
5. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
계약갱신청구권이 있다고 해서 임대인이 모든 경우에 반드시 계약을 갱신해야 하는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법에서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 규정하고 있습니다.
대표적으로 임차인이 차임을 연체한 경우, 임차인이 임차주택을 불법적으로 전대한 경우, 임차인이 주택을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 등이 있습니다.
또한 임대인 또는 일정한 범위의 직계존비속 등이 실제 거주하려는 경우에도 법에서 정한 요건에 따라 갱신을 거절할 수 있습니다.
따라서 갱신거절 사유가 있는지는 개별적인 사실관계를 기준으로 판단해야 합니다.
6. 계약갱신청구권 사용 시 주의사항
첫째, 계약 만료일과 갱신요구 가능 기간을 정확하게 확인해야 합니다.
둘째, 갱신 의사를 전달할 때는 가능하면 문자나 카카오톡 등 기록이 남는 방법을 이용하는 것이 좋습니다.
셋째, 임대인이 갱신을 거절하는 경우 그 사유가 법에서 인정하는 사유인지 확인해야 합니다.
넷째, 보증금이나 월세가 변경되는 경우 변경된 계약조건을 정확하게 확인해야 합니다.
7. 자주 묻는 질문
Q. 계약갱신청구권은 몇 번 사용할 수 있나요?
원칙적으로 1회 행사할 수 있습니다.
Q. 갱신되면 계약기간은 얼마인가요?
계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
Q. 임대인이 무조건 5%를 올릴 수 있나요?
아닙니다. 5%는 법에서 정한 증액청구의 상한을 의미하며, 실제 증액 여부와 금액은 계약관계와 관련 법령에 따라 판단해야 합니다.
Q. 임대인이 갱신을 거절할 수도 있나요?
법에서 정한 갱신거절 사유에 해당하는 경우에는 거절할 수 있습니다.
8. 마무리
계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위해 마련된 중요한 제도입니다. 특히 행사기간, 행사방법, 갱신기간, 임대료 증액 제한, 임대인의 갱신거절 사유를 정확하게 이해하는 것이 중요합니다.
계약갱신과 관련하여 분쟁이 발생할 가능성이 있다면 계약서와 실제 사실관계를 확인하고 관련 법령이나 전문가의 상담을 통해 판단하는 것이 안전합니다.