● 절차와 동의율, 조합의 역할 총정리
노후 아파트의 리모델링을 추진할 때 자주 듣게 되는 용어가 리모델링 조합설립입니다.
아파트 리모델링은 개인이 혼자 진행하는 공사가 아니라 여러 소유자가 함께 추진하는 공동사업이기 때문에 사업을 체계적으로 진행하기 위한 조합이 필요합니다.
그렇다면 리모델링 조합설립이란 무엇이고, 조합은 어떤 역할을 할까요?
이번 글에서는 리모델링 조합설립의 의미, 설립 절차, 동의율, 조합의 주요 역할과 주의사항까지 쉽게 알아보겠습니다.
# 리모델링 조합설립이란?
리모델링 조합설립이란 공동주택의 소유자들이 리모델링 사업을 추진하기 위해 법에서 정한 요건을 갖춰 조합을 설립하는 것을 말합니다.
쉽게 말하면 아파트 소유자들이 모여서
> “우리 아파트를 리모델링하자.”
라는 공동의 사업을 추진하기 위해 공식적인 조직을 만드는 과정입니다.
조합이 설립되면 리모델링 사업을 위한 각종 업무를 체계적으로 추진할 수 있게 됩니다.
# 리모델링 조합은 어떤 일을 할까?
리모델링 조합은 사업의 여러 중요한 업무를 담당합니다.
대표적으로 다음과 같은 업무가 있습니다.
* 리모델링 사업계획 수립
* 설계 및 각종 용역업체 선정
* 안전진단 및 구조검토 관련 업무
* 건축심의 및 인허가 절차 진행
* 시공사 선정
* 사업비 관리
* 조합원 분담금 산정
* 이주 및 착공 관련 업무
* 조합원 의견 수렴
즉, 조합은 리모델링 사업을 실제로 추진하는 사업의 중심적인 조직이라고 할 수 있습니다.
# 리모델링 조합설립 전에는 무엇을 할까?
조합을 바로 설립하는 것이 아니라 일반적으로 주민들이 리모델링 사업에 대한 의견을 모으는 과정이 먼저 진행됩니다.
대표적으로 다음과 같은 단계가 있습니다.
주민 관심 형성
↓
리모델링 추진 논의
↓
추진 주체 구성
↓
주민 동의 확보
↓
조합설립
이 과정에서 주민들이 사업의 필요성과 예상 분담금, 증축 가능성 등을 검토하게 됩니다.
# 리모델링 조합설립 동의율은?
리모델링 조합을 설립하기 위해서는 주택법에서 정하고 있는 법정 동의요건을 충족해야 합니다.
여기서 중요한 것은 단순히 “주민 몇 %가 찬성했다”는 의미가 아니라 법에서 정한 구분소유자와 의결권 등의 요건을 충족했는지를 확인해야 한다는 점입니다.
또한 단지의 형태와 리모델링 방식 등에 따라 적용되는 요건이 달라질 수 있으므로 실제 조합설립을 검토할 때는 당시의 현행 법령을 확인하는 것이 중요합니다.
따라서 인터넷이나 홍보자료에서 보는 단순 동의율과 법적 조합설립 동의요건은 구분해서 확인해야 합니다.
# 리모델링 조합설립 절차
일반적인 흐름은 다음과 같이 이해할 수 있습니다.
1단계. 주민들이 리모델링을 검토
아파트가 노후화되면서 주민들이 리모델링의 필요성을 검토합니다.
주거환경 개선, 주차장 확대, 세대 면적 확대 등의 필요성을 논의합니다.
2단계. 추진 주체 구성
리모델링 사업을 추진하기 위한 주민 중심의 조직이 구성됩니다.
사업성, 구조안전성, 예상 분담금 등을 검토하면서 주민들의 동의를 확보합니다.
3단계. 조합설립 동의 확보
법에서 정한 조합설립 요건을 충족하기 위해 소유자들의 동의를 확보합니다.
이 과정에서 전체 동의율뿐만 아니라 동별 동의 현황도 중요하게 확인해야 합니다.
4단계. 창립총회
조합설립을 위한 창립총회 등을 진행하고 조합의 규약과 주요 사항을 결정합니다.
5단계. 조합설립인가
관할 행정청에 조합설립인가를 신청하고 법적 요건을 충족하면 조합이 공식적으로 설립됩니다.
이후 조합은 본격적으로 리모델링 사업을 추진하게 됩니다.
# 조합설립 후에는 어떤 절차가 진행될까?
조합설립이 끝났다고 해서 바로 공사가 시작되는 것은 아닙니다.
일반적으로 이후에도 여러 절차를 거쳐야 합니다.
조합설립인가
↓
안전진단·구조검토
↓
건축심의 등 각종 심의
↓
사업계획승인
↓
시공사 선정 및 계약
↓
이주
↓
착공
↓
공사
↓
준공 및 입주
다만 실제 진행 순서와 필요한 절차는 사업방식과 해당 단지의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
# 리모델링 조합설립이 중요한 이유
1. 사업을 체계적으로 추진할 수 있다
개별 소유자들이 각각 사업을 추진하는 것은 현실적으로 어렵습니다.
조합을 중심으로 사업을 진행하면 설계, 인허가, 시공사 선정 등 다양한 업무를 체계적으로 진행할 수 있습니다.
2. 사업비를 관리할 수 있다
리모델링에는 막대한 사업비가 들어가기 때문에 사업비 관리가 중요합니다.
조합은 공사비와 금융비용, 각종 용역비 등을 관리하고 조합원의 부담금에도 영향을 미치는 중요한 결정을 하게 됩니다.
3. 조합원의 권리와 이해관계를 조정한다
조합원마다 원하는 평형이나 부담 가능한 금액이 다를 수 있습니다.
조합은 이러한 다양한 이해관계를 조정하면서 사업을 추진하게 됩니다.
# 리모델링 조합설립 시 주의할 점
조합설립을 추진한다고 해서 사업이 반드시 성공하는 것은 아닙니다.
조합원이라면 다음 사항을 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다.
① 사업성
예상 공사비와 일반분양 수입, 예상 분담금 등을 확인해야 합니다.
② 안전진단
수평증축인지 수직증축인지에 따라 구조안전성 검토가 중요합니다.
③ 조합 운영
조합 임원 구성과 의사결정 방식, 사업비 집행 등을 확인할 필요가 있습니다.
④ 시공사 선정
시공사의 공사비와 사업 조건, 브랜드, 공사기간 등을 종합적으로 비교해야 합니다.
⑤ 예상 분담금
초기 예상 분담금은 사업 진행 과정에서 변경될 수 있습니다.
특히 공사비 상승이나 설계 변경, 금융비용 증가 등이 발생하면 조합원의 부담금이 증가할 수 있습니다.
# 조합설립 동의율만 보고 판단하면 안 되는 이유
리모델링 아파트를 알아보다 보면
“현재 동의율 70%입니다.”
“동의율 80%를 달성했습니다.”
와 같은 홍보 문구를 볼 수 있습니다.
하지만 동의율이 높다는 사실만으로 사업성이 확정되는 것은 아닙니다.
다음 사항을 함께 확인해야 합니다.
* 실제 법정 동의요건 충족 여부
* 동별 동의 현황
* 조합설립인가 진행 상황
* 안전진단 결과
* 증축 가능 규모
* 예상 세대수 증가
* 예상 공사비
* 조합원 예상 분담금
* 사업기간
즉, 동의율 + 안전성 + 사업성 + 분담금을 종합적으로 살펴봐야 합니다.
# 리모델링 조합원이라면 무엇을 확인해야 할까?
조합원이 된 이후에는 사업 진행 상황을 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다.
특히 다음 자료를 확인하는 것이 좋습니다.
* 조합 규약
* 총회 의결사항
* 사업비 내역
* 공사비 및 시공사 계약 내용
* 분담금 산정자료
* 사업계획
* 안전진단 및 구조검토 결과
이러한 자료를 통해 조합이 사업을 어떻게 진행하고 있는지 확인할 수 있습니다.
# 리모델링 조합설립과 재건축 조합설립의 차이
리모델링 조합과 재건축 조합은 모두 노후 공동주택 사업을 추진하기 위한 조직이지만 사업의 목적과 방식이 다릅니다.
* 리모델링 조합 : 기존 건축물을 활용하면서 증축·개축 등을 통해 주거환경을 개선합니다.
* 재건축 조합 : 기존 건축물을 철거하고 새로운 공동주택을 건설하는 사업을 추진합니다.
따라서 두 사업의 조합설립 요건과 사업절차를 동일하게 생각해서는 안 됩니다.
● 마무리
리모델링 조합설립이란 아파트 소유자들이 공동주택 리모델링 사업을 추진하기 위해 법에서 정한 요건을 갖춰 조합을 설립하는 과정입니다.
조합이 설립되면 안전진단, 설계, 각종 심의, 사업계획승인, 시공사 선정, 이주와 착공 등 본격적인 사업절차를 진행하게 됩니다.
하지만 조합설립이 완료됐다고 해서 곧바로 착공하는 것은 아닙니다.
리모델링 사업은 장기간 진행될 수 있기 때문에 조합원 입장에서는 동의율, 안전진단, 증축 규모, 공사비, 예상 분담금, 사업기간을 종합적으로 확인하는 것이 중요합니다.
특히 초기 단계에서 제시되는 예상 분담금이나 사업기간은 향후 사업 진행 과정에서 변경될 수 있으므로 관련 자료를 지속적으로 확인하는 것이 좋습니다.
