● 확보율 기준과 확인방법 총정리
지역주택조합 아파트를 알아볼 때 가장 중요하게 확인해야 할 사항 중 하나가 바로 지역주택조합 토지확보입니다.
광고에서 “토지확보율 80%”, “사업부지 90% 확보” 등의 문구를 볼 수 있지만, 단순히 숫자만 보고 사업이 안정적으로 진행되고 있다고 판단해서는 안 됩니다.
토지확보율이 무엇을 의미하는지, 사용권원과 소유권은 어떻게 다른지, 단계별로 어느 정도의 토지확보가 필요한지** 알아보겠습니다.
* 지역주택조합 토지확보가 중요한 이유
지역주택조합 사업은 조합원이 공동으로 주택건설사업을 추진하는 방식입니다.
따라서 사업부지를 얼마나 안정적으로 확보했느냐가 사업 진행에 큰 영향을 미칩니다.
토지 확보가 충분하지 않은 상태에서 사업이 장기간 지연되면 토지 매입비와 금융비용, 공사비 등이 증가하면서 추가분담금이 발생할 가능성도 있습니다.
따라서 지역주택조합 가입을 검토한다면 분양가격만 확인하기보다 현재 토지확보 단계가 어디까지 진행됐는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
* 지역주택조합 토지확보율은 어떻게 구분할까?
지역주택조합에서 이야기하는 토지확보는 크게 토지 사용권원 확보와 토지 소유권 확보를 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다.
두 가지는 같은 의미가 아닙니다.
① 토지 사용권원
토지 소유권을 취득한 것은 아니지만 해당 토지를 사업에 사용할 수 있는 권리를 확보한 것을 의미합니다.
② 토지 소유권
실제로 해당 토지의 소유권을 취득하고 등기까지 마친 경우를 말합니다.
따라서 “토지확보율 80%”라는 설명을 들었다면 사용권원 기준인지, 실제 소유권 기준인지를 반드시 확인해야 합니다.
* 조합원 모집 단계의 토지확보 기준
현행 주택법에 따르면 지역주택조합이 설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 경우에는 주택건설대지의 50% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다.
즉, 조합원 모집 신고 단계에서 50% 이상의 토지 사용권원을 확보해야 한다는 의미입니다.
여기서 중요한 것은 50%가 토지 소유권 50%라는 의미가 아니라는 점입니다.
따라서 조합원 모집 단계에서 “토지 50% 확보”라는 설명을 들었다면 사용권원인지 소유권인지 구체적으로 확인해야 합니다.
* 조합설립인가 단계에서는 얼마가 필요할까?
지역주택조합 설립인가를 받기 위해서는 토지확보 요건이 더욱 높아집니다.
현행 주택법 제11조에 따르면 조합설립인가를 받으려면 기본적으로 다음 요건을 충족해야 합니다.
* 주택건설대지의 80% 이상 토지 사용권원 확보
* 주택건설대지의 15% 이상 토지 소유권 확보
따라서 조합원 모집 단계에서 확보한 토지 사용권원과 조합설립인가 단계에서 요구되는 기준은 서로 다릅니다.
이 때문에 지역주택조합에 가입할 때는 단순히 “토지확보율이 높다”는 설명보다 현재 조합이 어느 단계에 있는지를 함께 확인해야 합니다.
* 토지확보율 80%와 95%는 무엇이 다를까?
지역주택조합과 관련하여 80%, 95%라는 숫자를 자주 접하게 됩니다.
하지만 이 숫자를 단순히 “토지를 80% 또는 95% 샀다”는 의미로 이해하면 안 됩니다.
사업계획승인과 관련된 토지 확보 기준은 사업 형태와 적용 법령에 따라 달라질 수 있습니다.
특히 지구단위계획 결정이 필요한 주택건설사업에서 지역주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 일정 요건 아래 주택건설대지의 95% 이상 소유권 확보가 문제될 수 있습니다.
따라서 “95% 확보했다”는 말을 들었다면 95%가 무엇을 기준으로 한 것인지, 사용권원인지 소유권인지, 어떤 인허가 단계의 기준인지를 확인해야 합니다.
* 지역주택조합 토지확보 확인방법
그렇다면 조합원이 실제로 토지확보 현황을 확인하려면 어떻게 해야 할까요?
첫째, 토지확보율의 기준을 확인합니다.
“토지확보율 80%”라는 숫자만 확인하지 말고 다음을 질문해야 합니다.
– 사용권원인가?
– 소유권인가?
– 전체 사업부지 면적을 기준으로 계산한 것인가?
이 세 가지를 확인하는 것이 중요합니다.
둘째, 사업 단계와 함께 확인합니다.
토지확보율만 보는 것보다 다음과 같이 확인하는 것이 좋습니다.
조합원 모집 단계 → 조합설립인가 → 사업계획승인 → 착공
현재 어느 단계까지 진행됐는지 확인하면서 토지확보 현황을 함께 살펴봐야 합니다.
셋째, 관할 지방자치단체에 확인합니다.
조합에서 제공하는 홍보자료만으로 판단하기보다 관할 시·군·구청에 문의하여 조합원 모집 신고 및 조합설립인가 등 관련 행정절차가 실제로 어떻게 진행되고 있는지 확인하는 것이 안전합니다.
* 지역주택조합 토지확보에서 주의할 점
1. 토지확보율만 보고 가입하지 않기
토지확보율이 높다고 해서 사업의 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
사업계획승인, 인허가, 자금 조달, 공사비 등 여러 요소를 함께 확인해야 합니다.
2. 사용권원과 소유권을 구분하기
가장 중요한 부분입니다.
사용권원 확보율과 실제 토지 소유권 확보율은 다를 수 있습니다.
따라서 계약 전에 반드시 구분해서 확인해야 합니다.
3. 추가분담금 가능성 확인하기
사업이 지연되거나 토지 매입비와 공사비 등이 증가하면 조합원에게 추가분담금이 발생할 가능성이 있습니다.
따라서 최초 안내받은 분담금만 보고 전체 사업비를 판단해서는 안 됩니다.
4. 사업기간을 여유 있게 생각하기
지역주택조합은 토지확보와 각종 인허가 과정에서 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.
특히 토지 매입이 원활하게 이루어지지 않으면 사업 일정이 지연될 수 있습니다.
* 지역주택조합 토지확보 체크리스트
가입 전 다음 사항을 체크해보는 것이 좋습니다.
☑ 전체 사업부지 면적은 얼마인가?
☑ 현재 토지 사용권원 확보율은 얼마인가?
☑ 실제 소유권 확보율은 얼마인가?
☑ 조합원 모집 신고가 완료됐는가?
☑ 조합설립인가를 받았는가?
☑ 사업계획승인을 신청했거나 승인받았는가?
☑ 토지확보율 산정 기준은 무엇인가?
☑ 추가분담금 발생 가능성은 어떻게 관리하는가?
☑ 토지 매입이 완료되지 않은 필지는 얼마나 남아 있는가?
* 마무리
지역주택조합 토지확보는 사업의 안정성을 판단하는 중요한 기준 중 하나입니다.
하지만 “토지확보율 80%”, “90% 확보”라는 숫자만으로 사업의 안전성을 판단해서는 안 됩니다.
특히 토지 사용권원과 소유권을 구분하고, 현재 사업 단계와 함께 확인하는 것이 중요합니다.
지역주택조합 가입을 고려하고 있다면 토지확보율 → 조합설립인가 → 사업계획승인 → 추가분담금 → 사업기간 순서로 확인해보는 것이 좋습니다.
결국 지역주택조합은 얼마나 저렴한가보다 현재 사업이 어느 단계까지 진행됐고 토지를 얼마나 안정적으로 확보했는가를 확인하는 것이 중요합니다.