전세계약은 보증금 규모가 큰 만큼 계약 전에 등기부등본,주택 시세,임대인 정보,선순위 권리관계 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
특히 등기부등본만 확인하고 계약을 진행하기보다는 계약 전→계약 당일→잔금 및 입주 후 단계별로 확인하는 것이 중요합니다. HUG도 전세계약 과정에서 소유자와 대리인, 공인중개사, 계약내용, 특약사항 등을 확인하도록 안내하고 있습니다.
목차
- 전세사기 예방이 중요한 이유
- 계약 전 체크리스트
- 계약 당일 체크리스트
- 잔금·입주 후 체크리스트
- 이런 집은 특히 주의
- 전세사기 예방 핵심 정리
1. 전세사기 예방이 중요한 이유
전세계약에서 가장 중요한 것은 계약이 끝났을 때 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 확인하는 것입니다.
따라서 계약 전에 주택가격과 전세보증금의 관계, 선순위 권리, 근저당권 등을 함께 확인해야 합니다.
HUG 안심전세포털에서는 전세계약 전·계약 체결·계약 체결 후·계약 종료 및 갱신 단계별 유의사항과 보증가입 관련 정보를 제공하고 있습니다.
2. 계약 전 체크리스트
① 등기부등본 확인
☐ 계약할 주택의 주소와 동·호수가 정확한가?
☐ 등기부상 소유자와 임대인이 동일한가?
☐ 갑구에 압류·가압류·가처분·경매개시결정 등이 없는가?
☐ 을구에 근저당권·전세권 등이 설정되어 있는가?
☐ 기존 권리관계와 선순위 권리를 확인했는가?
등기부등본은 계약 전뿐만 아니라 잔금 지급 직전에도 다시 확인하는 것이 좋습니다.
② 주택 시세 확인
☐ 주변 아파트·빌라 등의 최근 거래가격을 확인했는가?
☐ 해당 주택의 적정 매매가격을 확인했는가?
☐ 전세보증금이 주택가격에 비해 지나치게 높지 않은가?
특히 시세 확인이 어려운 빌라·다가구주택 등은 더욱 신중하게 접근해야 합니다.
③ 임대인 확인
☐ 등기부상 소유자와 직접 계약하는가?
☐ 대리인이 나온다면 위임장과 대리권을 확인했는가?
☐ 임대인의 보증금 반환 능력과 관련된 정보를 확인했는가?
HUG는 안전계약 컨설팅을 통해 등기부등본과 건축물대장 등을 바탕으로 소유권·근저당권 등 권리관계를 확인할 수 있도록 안내하고 있습니다.
④ 건축물대장 확인
☐ 실제 주택의 주소와 건축물대장 내용이 일치하는가?
☐ 불법건축물 여부를 확인했는가?
☐ 주택의 용도가 실제 임대하려는 용도와 일치하는가?
3. 계약 당일 체크리스트
① 계약 상대방 확인
☐ 신분증을 확인했는가?
☐ 등기부상 소유자와 계약자가 동일한가?
☐ 공동소유라면 필요한 소유자의 동의를 확인했는가?
대리인과 계약한다면 위임장,인감증명서 등 대리권을 확인해야 합니다.
② 계약서 확인
☐ 주소·동·호수·보증금·계약기간이 정확한가?
☐ 계약금·중도금·잔금 지급일이 명확한가?
☐ 특약사항을 꼼꼼하게 확인했는가?
☐ 임대인과 합의한 내용이 계약서에 모두 기재되어 있는가?
HUG 역시 계약 내용을 사전에 협의한 내용과 비교하고, 피해 예방을 위한 특약사항을 작성할 것을 안내하고 있습니다.
③ 중개업소 확인
☐ 정상적으로 영업하는 공인중개사무소인가?
☐ 중개대상물 확인·설명서를 받았는가?
☐ 계약 내용을 충분히 설명받았는가?
4. 잔금·입주 후 체크리스트
☐ 잔금 지급 직전에 등기부등본을 다시 확인했는가?
☐ 계약 이후 새로운 근저당권 등이 설정되지 않았는가?
☐ 잔금 지급 후 즉시 전입신고를 했는가?
☐ 확정일자를 받았는가?
☐ 전월세 신고 대상이라면 신고 여부를 확인했는가?
☐ 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 확인했는가?
특히 잔금 지급 전 등기부등본 재확인은 중요합니다. 계약을 체결한 이후 새로운 권리가 설정될 가능성을 확인하기 위해서입니다.
5. 이런 집은 특히 주의하세요
다음과 같은 경우에는 계약을 서두르지 말고 추가 확인이 필요합니다.
- 주변 시세보다 전세보증금이 지나치게 높은 주택
- 등기부등본에 근저당권이 과도하게 설정된 주택
- 압류·가압류·가처분 등이 확인되는 주택
- 소유자가 아닌 사람이 계약을 진행하는 경우
- 시세 확인이 어려운 주택
- 임대인이 보증금 반환보증 가입을 지나치게 꺼리는 경우
- 계약을 급하게 체결하도록 재촉하는 경우
다만 특정 항목 하나만으로 전세사기 여부를 단정해서는 안 되며, 주택가격·권리관계·임대인·계약조건을 종합적으로 확인해야 합니다.
6. 전세사기 예방 핵심 정리
전세계약에서 가장 중요한 것은 “싸고 좋은 집인가?”보다“내 보증금을 안전하게 회수할 수 있는가?”를 확인하는 것입니다.
전세사기 예방 10초 체크
①등기부등본 확인
②소유자 확인
③압류·가압류 확인
④근저당권 확인
⑤선순위 권리 확인
⑥주택 시세 확인
⑦건축물대장 확인
⑧공인중개사 확인
⑨계약서·특약사항 확인
⑩잔금 전 등기부등본 재확인
전세 계약을 앞두고 있다면 HUG의 안심전세포털에서 전세계약 단계별 유의사항과 보증가입 관련 정보를 함께 확인하는 것도 도움이 됩니다.
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작성자:budongsan-blog.com/작성일 : 10.09.2026/수정일 : 10.09.2026