월세 계약을 알아볼 때 월세가 전세보증금으로 얼마에 해당하는지 비교하면 임대료 수준을 쉽게 판단할 수 있습니다.
예를 들어 보증금 1억 원에 월세 100만 원인 주택이 있다면, 월세 100만 원을 전세보증금으로 환산해 전체 전세가치를 계산할 수 있습니다.
목차
- 월세 전세보증금 환산이란?
- 월세를 전세보증금으로 환산하는 공식
- 전월세전환율 계산방법
- 월세 100만 원은 전세 얼마일까?
- 보증금이 있는 월세의 전세 환산방법
- 법정 전월세전환율이란?
- 월세 전세보증금 환산 시 주의사항
- 월세 전세보증금 환산 계산기
1. 월세 전세보증금 환산이란?
월세를 전세보증금으로 환산한다는 것은 매월 지급하는 월세를 연간 임대료로 계산한 다음, 일정한 전월세전환율을 적용해 보증금으로 환산하는 것을 말합니다.
기본적으로 다음과 같이 계산합니다.
월세 환산 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전월세전환율
여기에 이미 납부하는 보증금이 있다면 전체 전세 환산금액은 다음과 같습니다.
전세 환산금액 = 기존 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전월세전환율)
2. 월세를 전세보증금으로 환산하는 공식
예를 들어 월세가 100만 원, 전월세전환율이 5%라고 가정해 보겠습니다.
연간 월세는
100만 원 × 12개월 = 1,200만 원
이를 5%로 나누면
1,200만 원 ÷ 0.05 = 2억4,000만 원
따라서 월세 100만 원은 전월세전환율 5%를 적용하면 전세보증금 2억4,000만 원에 해당합니다.
3. 전월세전환율 계산방법
전월세전환율은 전세보증금과 월세 사이의 전환 관계를 나타내는 비율입니다.
반대로 전세보증금 차액을 월세로 환산할 때는 다음 공식을 사용할 수 있습니다.
월세 = 전환할 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12
예를 들어 보증금 2억 원을 월세로 전환하고 전환율이 5%라면,
2억 원 × 5% ÷ 12 = 약 83만3,333원
따라서 약 2억 원의 보증금을 월세로 전환하면 월세 약 83만 원에 해당합니다.
4. 월세 100만 원은 전세 얼마일까?
전월세전환율별로 계산하면 다음과 같습니다.
| 월세 | 전환율 4% | 전환율 5% | 전환율 6% |
| 50만원 | 1억5,000만원 | 1억2,000만원 | 1억원 |
| 70만원 | 2억1,000만원 | 1억6,800만원 | 1억4,000만원 |
| 100만원 | 3억원 | 2억4,000만원 | 2억원 |
| 150만원 | 4억5,000만원 | 3억6,000만원 | 3억원 |
| 200만원 | 6억원 | 4억8,000만원 | 4억원 |
전환율이 낮을수록 같은 월세의 전세 환산금액은 커집니다.
5. 보증금이 있는 월세의 전세 환산방법
실제 월세 계약은 보증금이 함께 있는 경우가 많습니다.
예를 들어,
- 보증금: 1억 원
- 월세: 100만 원
- 전월세전환율: 5%
이라면 월세 환산액은
100만원 × 12 ÷ 0.05 = 2억4,000만원
따라서 전체 전세 환산금액은
1억원 + 2억4,000만원 = 3억4,000만원
입니다.
즉, 보증금 1억 원 + 월세 100만 원은 전환율 5%를 적용하면 전세 약 3억4,000만 원과 비교할 수 있습니다.
6. 법정 전월세전환율이란?
주택임대차보호법은 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 경우 적용되는 산정률에 제한을 두고 있습니다.
법에서는 다음 두 가지 비율 중 낮은 비율을 적용하도록 규정하고 있습니다.
① 연 10%
② 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율
2026년 7월 1일 시행 중인 주택임대차보호법 시행령에서는 두 번째 항목의 이율을 **연 2%**로 규정하고 있습니다.
따라서 2026년 9월 현재 한국은행 기준금리가 **연 3.00%**이므로,
3.00% + 2.00% = 5.00%
가 됩니다. 연 10%와 비교하면 낮은 쪽인 **5.00%**가 법정 전환율 산정 기준이 됩니다.
다만 여기서 중요한 점은 법정 전환율과 실제 시장에서 전세·월세 가격을 비교하기 위한 시장 전환율은 같은 개념이 아니라는 것입니다.
따라서 단순한 전세·월세 비교에서는 4%, 5%, 6% 등 여러 전환율을 넣어 결과를 비교하는 것이 유용합니다.
7. 월세 전세보증금 환산 시 주의사항
① 전환율에 따라 결과가 달라집니다
같은 월세라도 적용하는 전환율에 따라 전세 환산금액이 크게 달라집니다.
예를 들어 월세 100만 원은
- 4% → 3억 원
- 5% → 2억4,000만 원
- 6% → 2억 원
으로 차이가 발생합니다.
② 기존 보증금을 반드시 더해야 합니다
월세만 전세금으로 환산하는 것이 아니라 기존 보증금이 있다면 함께 계산해야 합니다.
전체 전세 환산금액 = 기존 보증금 + 월세 환산액
입니다.
③ 법정 전환율과 시장 전환율을 구분해야 합니다
법정 전환율은 주택임대차보호법상 보증금을 월차임으로 전환할 때의 제한과 관련된 개념입니다.
반면 매물의 전세가와 월세가 어느 정도인지 비교할 때 사용하는 전환율은 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 계약 갱신과 신규계약은 구분해서 봐야 합니다
전월세전환율만으로 실제 계약 가능 금액이 결정되는 것은 아닙니다.
계약기간, 갱신 여부, 보증금 증액, 지역별 임대시장 상황, 주택 유형 등에 따라 실제 조건이 달라질 수 있습니다.
8. 월세 전세보증금 환산 계산기
아래 계산기에 현재 보증금, 월세, 전월세전환율을 입력하면 월세 환산금액과 전체 전세 환산금액을 계산할 수 있습니다.
계산 공식
월세 환산액 = 월세 × 12 ÷ 전환율
전세 환산금액 = 기존 보증금 + 월세 환산액
이 계산기를 활용하면 전세와 월세 매물을 동일한 기준으로 비교할 수 있습니다.
월세 전세 환산 핵심 정리
| 구분 | 계산방법 |
| 연간 월세 | 월세 × 12 |
| 월세 환산 보증금 | 월세 × 12 ÷ 전환율 |
| 전체 전세 환산금액 | 기존 보증금 + 월세 환산 보증금 |
| 보증금 → 월세 | 전환 보증금 × 전환율 ÷ 12 |
마무리
월세를 전세보증금으로 환산하면 서로 다른 임대차 조건을 같은 기준에서 비교할 수 있습니다.
특히 보증금 1억 원에 월세 100만 원처럼 복합적인 월세 조건은 단순히 월세만 비교하기보다 전월세전환율을 적용한 전세 환산금액을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
다만 전월세전환율은 적용 목적에 따라 의미가 달라질 수 있으므로 법정 전환율과 시장 비교용 전환율을 구분해서 사용하는 것이 중요합니다.
2026년 9월 기준으로 주택임대차보호법상 월차임 전환율은 ① 연 10%와 ② 한국은행 기준금리+연 2% 중 낮은 비율을 기준으로 합니다. 현재 한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 기준 **연 3.00%**이므로 기준금리+2%는 **5.00%**입니다.
◆ 이 글은 부동산/세금 제도에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 세법 및 부동산 관련 제도는 개정될 수 있으므로 실제 거래/신고/청약 전에는 최신 법령과 관계기관의 공식 안내를 확인하시기 바랍니다. 개인의 구체적인 상황에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다.
작성자:budongsan-blog.com/작성일:9.28.2026/수정일:9.28.2026