재개발 사업이 진행되면서 입주권 가격이 상승하면 가장 궁금한 것이 재개발 입주권 양도세입니다.
입주권을 5억, 7억, 10억에 팔았다고 해서 양도세가 단순히 매도가격의 일정 비율로 결정되는 것은 아닙니다.
기본적으로 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감해 양도차익을 계산하고, 장기보유특별공제와 기본공제를 반영한 후 세율을 적용합니다.
특히 재개발 입주권은 관리처분계획인가일, 종전 주택의 취득가액, 추가분담금, 입주권 취득방법에 따라 세금이 달라질 수 있으므로 주의해야 합니다.
목차
- 재개발 입주권 양도세란?
- 양도세 계산 순서
- 2026년 양도소득세 기본세율
- 5억 입주권 양도세 계산
- 7억 입주권 양도세 계산
- 10억 입주권 양도세 계산
- 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까?
- 입주권 비과세가 가능한 경우
- 재개발 입주권 양도세 절세 체크리스트
- 핵심 정리
1. 재개발 입주권 양도세란?
재개발 조합원이 보유한 조합원입주권을 다른 사람에게 양도하면서 발생한 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다.
양도세를 계산할 때 단순히
양도가액 × 세율
로 계산하면 안 됩니다.
기본적인 계산 구조는 다음과 같습니다.
양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
그 후 장기보유특별공제 대상이라면 해당 공제를 차감하고, 연간 250만원의 양도소득 기본공제를 적용해 과세표준을 계산합니다.
기본 계산 구조
양도가액
↓
취득가액 및 필요경비 차감
↓
양도차익
↓
장기보유특별공제 차감
↓
양도소득 기본공제 250만원 차감
↓
과세표준 × 세율
↓
양도소득세 산출세액
2. 재개발 입주권 양도세 계산방법
예를 들어 입주권을 5억원에 매도하고 취득가액과 필요경비가 총 3억3,000만원이라고 가정해 보겠습니다.
① 양도차익
5억원 – 3억3,000만원 = 1억7,000만원
② 기본공제
1억7,000만원 – 250만원 = 1억6,750만원
③ 세율 적용
과세표준 1억6,750만원은 1억5,000만원 초과 3억원 이하 구간입니다.
2026년 기본세율은 해당 구간에서 **38%**가 적용됩니다.
따라서 단순 계산한 양도소득세는 약 4,371만원입니다.
여기에 지방소득세가 별도로 발생하므로 실제 부담액은 더 커집니다.
3. 2026년 재개발 입주권 양도세율
입주권을 2년 이상 보유하고 일반 기본세율이 적용되는 경우에는 양도소득 과세표준에 기본세율을 적용합니다.
| 과세표준 | 세율 |
| 1,400만원 이하 | 6% |
| 1,400만원 초과~5,000만원 | 15% |
| 5,000만원 초과~8,800만원 | 24% |
| 8,800만원 초과~1억5,000만원 | 35% |
| 1억5,000만원 초과~3억원 | 38% |
| 3억원 초과~5억원 | 40% |
| 5억원 초과~10억원 | 42% |
| 10억원 초과 | 45% |
2026년 소득세법 제55조의 기본세율은 위와 같습니다.
다만 입주권을 1년 미만 보유하면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 별도 세율이 적용될 수 있습니다. 따라서 단기 매매와 장기보유는 세금 차이가 상당히 커질 수 있습니다.
4. 5억원에 재개발 입주권을 양도한다면?
다음과 같이 가정해 보겠습니다.
| 항목 | 금액 |
| 입주권 양도가액 | 5억원 |
| 취득가액 | 3억원 |
| 필요경비 | 3,000만원 |
| 양도차익 | 1억7,000만원 |
| 장기보유특별공제 | 적용하지 않음 |
| 기본공제 | 250만원 |
| 과세표준 | 1억6,750만원 |
따라서
1억6,750만원 × 세율
을 단순하게 적용하는 것이 아니라 누진세율을 적용합니다.
계산하면 : 3,706만원 + (1억6,750만원 – 1억5,000만원) × 38% = 4,371만원
따라서 양도소득세 약 4,371만원입니다.
지방소득세 약 437만원을 더하면
총 약 4,808만원
수준입니다.
※ 비과세·감면, 장기보유특별공제, 다른 양도소득 합산 여부 등에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.
5. 7억원에 재개발 입주권을 양도한다면?
이번에는 다음과 같이 가정합니다.
| 항목 | 금액 |
| 입주권 양도가액 | 7억원 |
| 취득가액 | 4억원 |
| 필요경비 | 4,000만원 |
| 양도차익 | 2억6,000만원 |
| 장기보유특별공제 | 적용하지 않음 |
| 기본공제 | 250만원 |
| 과세표준 | 2억5,750만원 |
과세표준 2억5,750만원은 1억5,000만원 초과~3억원 이하 구간입니다.
계산 : 3,706만원 + (2억5,750만원 – 1억5,000만원) × 38% = 7,791만원
따라서 양도소득세는 약 7,791만원입니다.
지방소득세 약 779만원을 더하면
총 약 8,570만원
수준입니다.
6. 10억원에 재개발 입주권을 양도한다면?
이번에는 입주권을 10억원에 매도한다고 가정하겠습니다.
| 항목 | 금액 |
| 입주권 양도가액 | 10억원 |
| 취득가액 | 6억원 |
| 필요경비 | 5,000만원 |
| 양도차익 | 3억5,000만원 |
| 장기보유특별공제 | 적용하지 않음 |
| 기본공제 | 250만원 |
| 과세표준 | 3억4,750만원 |
과세표준 3억4,750만원은 3억원 초과~5억원 이하 구간입니다.
계산:
9,406만원 + (3억4,750만원 – 3억원) × 40% = 1억1,306만원
따라서 양도소득세는 약 1억1,306만원입니다.
지방소득세 약 1,131만원을 더하면
총 약 1억2,437만원
수준입니다.
7. 5억·7억·10억 양도세 비교
앞의 세 사례를 한눈에 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 5억원 양도 | 7억원 양도 | 10억원 양도 |
| 취득가액 | 3억원 | 4억원 | 6억원 |
| 필요경비 | 0.3억원 | 0.4억원 | 0.5억원 |
| 양도차익 | 1.7억원 | 2.6억원 | 3.5억원 |
| 기본공제 | 250만원 | 250만원 | 250만원 |
| 과세표준 | 1.675억원 | 2.575억원 | 3.475억원 |
| 양도소득세 | 약 4,371만원 | 약 7,791만원 | 약 1억1,306만원 |
| 지방소득세 포함 | 약 4,808만원 | 약 8,570만원 | 약 1억2,437만원 |
중요한 점
위 표에서 5억·7억·10억원은 양도가액이고, 각각의 취득가액과 필요경비를 별도로 가정했습니다.
따라서 실제로는 같은 10억원에 팔더라도 취득가액이 얼마인지에 따라 세금이 크게 달라집니다.
8. 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까?
재개발 입주권에서 가장 주의해야 할 부분입니다.
일반적인 부동산처럼 입주권 전체 양도차익에 장기보유특별공제를 단순 적용하는 방식이 아닙니다.
국세청의 2025년 사전답변에 따르면 조합원입주권 양도 시 장기보유특별공제는 입주권으로 전환되기 전 기존 건물과 부수토지를 보유한 기간 등을 기준으로 적용하며, 관리처분계획인가 전 주택분 양도차익이 공제 대상이 되는 구조입니다.
또한 조합원으로부터 입주권을 매수한 경우에는 장기보유특별공제 적용 여부가 달라질 수 있으므로 반드시 취득 형태를 확인해야 합니다.
따라서 다음 두 경우를 구분해야 합니다.
기존 조합원이 보유하던 입주권
기존 주택의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 보유기간 등이 중요한 기준이 됩니다.
다른 조합원에게서 입주권을 매수
입주권을 매수한 경우에는 장기보유특별공제 적용에 제한이 있을 수 있으므로 별도 검토가 필요합니다.
9. 입주권도 양도세 비과세가 가능할까?
가능한 경우가 있습니다.
소득세법은 일정 요건을 갖춘 1조합원입주권에 대해 비과세 규정을 두고 있습니다.
예를 들어 관리처분계획인가일 등에 기존 주택을 보유한 세대가 일정 요건을 충족하고 입주권을 양도하는 경우 비과세가 가능할 수 있습니다.
다만 입주권 양도가액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가 부분에 대한 과세 문제가 발생합니다.
또한 기존 주택과 입주권을 함께 보유한 경우에도 일정 요건을 충족하면 종전 주택에 대한 1세대1주택 특례가 적용될 수 있습니다. 현행 시행령에는 종전 주택 취득 후 입주권 취득 및 종전 주택 양도 시 일정한 3년 요건 등을 규정하고 있습니다.
따라서 입주권 양도 전에 다음 날짜를 반드시 확인해야 합니다.
- 종전 주택 취득일
- 사업시행계획인가일
- 관리처분계획인가일
- 기존 주택 철거일
- 입주권 취득일
- 다른 주택 취득일
- 입주권 양도일
10. 재개발 입주권 양도세 계산 전 체크리스트
입주권을 매도하기 전에는 다음 자료를 준비하는 것이 좋습니다.
취득 관련
- 종전 주택 취득계약서
- 입주권 취득계약서
- 조합원 분양계약서
- 추가분담금 납입내역
- 취득세 납부내역
필요경비
- 중개보수
- 법무사 비용
- 취득 관련 세금
- 자본적 지출
- 기타 세법상 인정되는 비용
사업 관련
- 사업시행계획인가일
- 관리처분계획인가일
- 철거일
- 준공일
- 입주일
주택 수
- 현재 보유 주택
- 다른 조합원입주권
- 분양권
- 상속주택
- 일시적 2주택 해당 여부
재개발 입주권 양도세 핵심 정리
재개발 입주권 양도세는 매도가격만으로 결정되지 않습니다.
가장 중요한 계산 공식은 다음과 같습니다.
양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제 250만원
양도소득세 = 과세표준 × 해당 세율
다만 입주권은 일반 아파트보다 계산이 복잡합니다.
특히 관리처분계획인가 전후, 기존 조합원인지 입주권 매수자인지, 장기보유특별공제 대상인지, 1세대1주택 비과세 특례가 적용되는지에 따라 실제 세금이 크게 달라질 수 있습니다.
따라서 위 5억·7억·10억원 계산은 구조를 이해하기 위한 예시로 보는 것이 좋으며, 실제 신고세액은 개인별 취득가액과 필요경비를 넣어 다시 계산해야 합니다.
TIP｜재개발 입주권 양도세에서 가장 중요한 것은 ‘양도가액‘보다 ‘양도차익과 취득 형태‘입니다.
◆ 이 글은 부동산/세금 제도에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 세법 및 부동산 관련 제도는 개정될 수 있으므로 실제 거래/신고/청약 전에는 최신 법령과 관계기관의 공식 안내를 확인하시기 바랍니다. 개인의 구체적인 상황에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다.
현재 세법은 개정될 수 있으므로 실제 신고에서는 양도일·취득일 당시 법령과 해당 정비사업의 구체적인 사실관계를 기준으로 확인해야 합니다. 관련 규정은 국가법령정보센터와 국세청 자료를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
작성자:budongsan-blog.com/작성일:9.27.2026/수정일:9.27.2026