전세나 월세로 거주하다 보면 보일러가 고장 나거나 수도꼭지에서 물이 새고, 형광등이나 도어락이 고장 나는 등 다양한 수리 문제가 발생합니다.
이때 가장 많이 궁금한 것이 “수리비는 임대인이 내야 할까, 임차인이 내야 할까?”입니다.
주택 임대차에서는 모든 수리비를 임대인이 부담하거나 임차인이 부담하는 것은 아닙니다. 고장의 원인, 수선의 규모, 계약 내용, 임차인의 과실 여부 등에 따라 부담 주체가 달라질 수 있습니다.
이번 글에서는 전세·월세에서 자주 발생하는 수리 사례를 중심으로 임대인과 임차인의 수선의무와 수리비 부담 기준을 정리해 보겠습니다.
목차
- 임대인과 임차인의 수선의무란?
- 임대인의 기본적인 수선의무
- 임차인의 기본적인 관리의무
- 임대인이 부담하는 대표적인 수리비
- 임차인이 부담하는 대표적인 수리비
- 소액 수선비는 누가 부담할까?
- 임차인의 과실로 고장 난 경우
- 노후·자연적인 고장의 수리비
- 계약서 특약으로 수선의무를 정할 수 있을까?
- 수리 요청은 어떻게 해야 할까?
- 전세·월세 수선비 분쟁 사례
- 자주 묻는 질문
1. 임대인과 임차인의 수선의무란?
임대인은 임차인이 계약기간 동안 임차주택을 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.
반면 임차인은 임대차 목적물을 선량한 관리자의 주의로 사용하고, 자신의 고의 또는 과실로 주택이나 시설을 훼손한 경우 그 책임을 부담할 수 있습니다.
따라서 수리비 부담은 단순히 “전세는 임대인, 월세는 임차인”처럼 구분하는 것이 아닙니다.
핵심은 다음과 같습니다.
누가 고장의 원인을 만들었는가?
고장이 자연적인 노후 때문인가?
주택의 기본적인 사용·수익에 필요한 수선인가?
임차인의 고의·과실이 있었는가?
2. 임대인의 기본적인 수선의무
민법상 임대인은 임대차계약이 존속하는 동안 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하기 위해 필요한 수선을 해야 합니다.
따라서 건물이나 주요 시설의 노후 또는 고장으로 인해 정상적인 주거생활이 어려워지는 경우에는 일반적으로 임대인의 수선의무가 문제됩니다.
대표적인 사례
- 보일러의 노후 고장
- 수도 배관의 누수
- 벽체 내부 배관 문제
- 천장 누수
- 전기 배선의 중대한 문제
- 건물 자체의 구조적 문제
- 노후한 난방시설의 고장
다만 실제 부담 주체는 고장의 원인과 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
3. 임차인의 기본적인 관리의무
임차인은 임대차 목적물을 정상적으로 사용하고 관리해야 합니다.
특히 임차인의 고의 또는 과실로 시설물이 파손된 경우에는 임차인이 수리비를 부담할 수 있습니다.
예를 들어 임차인이 물건을 떨어뜨려 욕실 세면대를 깨뜨렸다면 단순한 노후 고장과는 다르게 판단될 수 있습니다.
임차인이 주의해야 할 사항
- 시설물을 정상적으로 사용하기
- 고장을 발견하면 임대인에게 알리기
- 누수 등 긴급한 문제를 방치하지 않기
- 임차인의 과실로 시설물을 훼손하지 않기
- 임의로 시설을 변경하거나 철거하지 않기
4. 임대인이 부담하는 대표적인 수리비
다음과 같은 수리는 일반적으로 임대인의 수선의무와 관련이 있습니다.
| 수리 내용 | 일반적인 부담 주체 |
| 노후한 보일러 고장 | 임대인 |
| 배관 자체의 노후·누수 | 임대인 |
| 천장 누수 | 임대인 |
| 건물 구조상의 문제 | 임대인 |
| 노후한 전기시설의 중대한 고장 | 임대인 |
| 노후한 수도시설 고장 | 임대인 |
| 주요 난방시설의 노후 고장 | 임대인 |
다만 위 표는 일반적인 판단 기준이며, 구체적인 계약 내용과 고장 원인을 확인해야 합니다.
5. 임차인이 부담하는 대표적인 수리비
임차인의 고의나 과실로 발생한 손상은 임차인이 책임질 가능성이 높습니다.
예를 들어 다음과 같습니다.
| 상황 | 일반적인 부담 주체 |
| 임차인이 실수로 유리창 파손 | 임차인 |
| 임차인이 시설물을 고의로 훼손 | 임차인 |
| 부주의로 세면대 파손 | 임차인 |
| 임차인의 과실로 문이나 시설물 훼손 | 임차인 |
| 임차인의 부주의로 발생한 누수 피해 | 임차인 |
예를 들어 어린 자녀가 실수로 방문을 심하게 파손했다면 자연적인 노후와는 다르게 판단될 수 있습니다.
6. 소액 수선비는 누가 부담할까?
전세·월세에서 가장 분쟁이 많이 발생하는 부분입니다.
흔히 “소액 수선은 무조건 임차인이 부담한다”고 생각하지만, 단순히 수리비 금액만으로 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
수선의무는 수선의 필요성, 고장의 원인, 시설의 종류, 계약 내용 등을 종합적으로 판단해야 합니다.
예를 들어 전구 교체처럼 일상적인 관리에 해당하는 사항과 보일러 내부의 주요 부품 고장처럼 전문적인 수선이 필요한 경우는 다르게 볼 수 있습니다.
일상적인 관리에 가까운 사례
- 전구 교체
- 소모품 교체
- 간단한 청소
- 임차인의 사용 과정에서 발생한 경미한 관리 문제
반면 주요 시설의 노후나 구조적인 문제는 수리비가 크지 않더라도 임대인의 수선의무가 인정될 수 있습니다.
7. 임차인의 과실로 고장 난 경우
수리비 부담을 판단할 때 임차인의 과실 여부가 중요합니다.
예를 들어 같은 세면대 고장이라도 상황이 다릅니다.
사례 A
세면대가 15년 이상 사용되어 자연적으로 균열이 발생했다면 노후에 따른 수선 문제로 볼 가능성이 있습니다.
사례 B
임차인이 무거운 물건을 떨어뜨려 세면대를 깨뜨렸다면 임차인의 과실에 따른 손상으로 판단될 가능성이 높습니다.
따라서 수리비 분쟁이 발생하면 고장 원인을 확인할 수 있는 사진, 동영상, 수리기사의 소견서, 영수증 등을 보관하는 것이 좋습니다.
8. 노후·자연적인 고장의 수리비
임대차기간 중 시설물이 자연적으로 노후되어 고장 나는 경우에는 임차인의 고의나 과실이 없다면 임대인의 수선의무가 문제될 수 있습니다.
예를 들어 오래된 보일러가 정상적으로 사용하던 중 고장 난 경우입니다.
이때 임차인이 보일러를 잘못 사용한 것이 아니라면 단순히 “현재 임차인이 사용하고 있다”는 이유만으로 임차인에게 수리비를 부담시키기는 어렵습니다.
9. 계약서 특약으로 수선의무를 정할 수 있을까?
임대차계약서에 수선과 관련된 특약을 작성하는 경우가 많습니다.
예를 들어 다음과 같은 특약이 있을 수 있습니다.
“임차인의 고의 또는 과실로 발생한 시설물의 수리비는 임차인이 부담한다.”
이처럼 구체적인 책임 범위를 계약서에 명확하게 정해두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
다만 임차인에게 지나치게 불리한 특약이 항상 유효한 것은 아니므로, 주택임대차보호법 등 관련 법령에 위반되는지 여부도 함께 확인해야 합니다.
10. 수리 요청은 어떻게 해야 할까?
주택에 문제가 발생하면 임차인은 임대인에게 신속하게 알리는 것이 좋습니다.
특히 누수나 보일러 고장처럼 추가 피해가 발생할 수 있는 문제는 문자나 메신저 등 기록이 남는 방법으로 통보하는 것이 안전합니다.
수리 요청 문자 예시
“현재 거실 천장에서 누수가 발생하고 있어 사진을 보내드립니다. 추가 피해가 발생하지 않도록 확인 후 수리 부탁드립니다.”
수리 요청을 할 때는 다음 자료를 함께 남겨두면 좋습니다.
- 고장 사진
- 동영상
- 고장 발생 날짜
- 임대인에게 통보한 날짜
- 임대인의 답변
- 수리기사의 견적서
- 수리 영수증
11. 전세·월세 수선비 분쟁 사례
사례 1. 보일러가 오래되어 고장 난 경우
10년 이상 사용한 보일러가 정상적으로 사용하던 중 고장났다면 노후에 따른 고장인지 확인해야 합니다.
임차인의 과실이 없다면 임대인의 수선의무가 인정될 가능성이 있습니다.
사례 2. 임차인이 세면대를 깨뜨린 경우
임차인이 무거운 물건을 떨어뜨려 세면대를 파손했다면 임차인의 과실이 인정될 수 있습니다.
이 경우 임차인이 수리비를 부담할 가능성이 높습니다.
사례 3. 오래된 수도관에서 누수가 발생한 경우
벽 내부의 오래된 수도관이 부식되어 누수가 발생했다면 건물 또는 주요 시설의 수선 문제로 볼 수 있습니다.
이 경우 임차인의 사용상 과실이 없다면 임대인의 수선의무가 문제될 수 있습니다.
12. 수리비 분쟁을 줄이는 계약 전 체크리스트
임대인과 임차인 모두 계약 전에 다음 사항을 확인하는 것이 좋습니다.
임차인
- 보일러 작동 여부 확인
- 수도·배수 상태 확인
- 에어컨 등 옵션시설 확인
- 창문·문·도어락 확인
- 누수 여부 확인
- 벽·천장 곰팡이 확인
- 주요 시설의 노후 상태 확인
- 기존 하자 사진 촬영
- 수선 관련 특약 확인
임대인
- 기존 시설의 하자 확인
- 임차인에게 기존 하자 고지
- 주요 시설의 작동 여부 확인
- 수선 책임에 관한 특약 작성
- 임차인의 고의·과실에 따른 책임 범위 명확화
임대인과 임차인의 수선의무 FAQ
Q1. 보일러가 고장 나면 누가 수리비를 내나요?
보일러의 노후나 자연적인 고장인지, 임차인의 사용상 과실인지에 따라 달라집니다.
노후로 인한 주요 고장이라면 임대인의 수선의무가 문제될 수 있고, 임차인의 과실로 고장난 경우에는 임차인이 부담할 수 있습니다.
Q2. 전구가 나가면 누가 교체하나요?
전구처럼 일상적인 소모품이나 간단한 관리에 해당하는 사항은 임차인이 부담하는 것으로 보는 경우가 많습니다.
다만 전기시설 자체의 고장이라면 별도로 판단해야 합니다.
Q3. 에어컨이 고장 나면 임대인이 수리해야 하나요?
에어컨이 임대차계약의 목적물이나 옵션으로 제공된 시설이고 정상적으로 사용하던 중 자연적으로 고장난 경우에는 임대인의 수선의무가 문제될 수 있습니다.
반대로 임차인의 부주의로 발생한 고장이라면 임차인이 책임질 수 있습니다.
Q4. 수리비가 얼마 이하이면 임차인이 부담하나요?
법에서 모든 수리비를 일정 금액을 기준으로 일률적으로 임차인에게 부담시키는 방식은 아닙니다.
수리비 금액뿐만 아니라 고장의 원인과 수선의 성격, 계약 내용 등을 함께 판단해야 합니다.
Q5. 임대인이 수리를 해주지 않으면 어떻게 해야 하나요?
먼저 고장 내용과 수리 필요성을 문자나 이메일 등 기록이 남는 방법으로 임대인에게 통보하는 것이 좋습니다.
긴급한 하자로 인해 추가 손해가 발생할 우려가 있다면 상황에 따라 임차인이 필요한 조치를 취한 후 비용을 청구할 수 있는지 검토할 수 있습니다.
다만 임차인이 임의로 큰 비용의 공사를 진행하기 전에는 임대인과 협의하고 증거를 남기는 것이 안전합니다.
마무리
전세·월세 주택의 수리비는 단순히 “임대인은 큰 수리, 임차인은 작은 수리”라고만 구분해서는 안 됩니다.
가장 중요한 판단 기준은 ① 고장의 원인, ② 임차인의 고의·과실 여부, ③ 수선의 규모와 성격, ④ 계약서 특약, ⑤ 임대차 목적물의 사용·수익에 미치는 영향입니다.
따라서 수리 문제가 발생했다면 먼저 사진과 동영상으로 상태를 남기고 임대인에게 통보한 후, 누가 수리비를 부담해야 하는지 확인하는 것이 좋습니다.
특히 누수·보일러·전기·배관 등 주요 시설의 고장은 단순한 소모품 교체와 다르게 판단될 수 있으므로 임의로 비용을 부담하기보다 임대인과 먼저 협의하는 것이 안전합니다.
※ 실제 수선의무는 계약서 내용과 구체적인 고장 원인에 따라 달라질 수 있습니다.
작성자:budongsan-blog.com/작성일 : 10.01.2026/수정일 : 10.01.2026