전세계약을 할 때 계약서의 특약사항은 단순한 참고 문구가 아닙니다. 임대인과 임차인이 약속한 내용을 구체적으로 남겨두는 중요한 장치입니다.
특히 전세보증금은 금액이 크기 때문에 계약 당시에는 문제가 없었더라도 잔금 지급이나 계약기간 중 새로운 근저당권 등이 설정되면 보증금 회수에 영향을 받을 수 있습니다.
따라서 전세계약을 체결할 때는 등기부등본 확인과 함께 보증금 보호에 필요한 내용을 특약으로 명확하게 작성하는 것이 좋습니다.
목차
- 전세계약 특약사항이 중요한 이유
- 전세계약 특약사항 10가지
- 특약 작성 시 주의할 점
- 잔금 지급 전 확인사항
- 전세사기 예방을 위한 최종 체크리스트
1. 전세계약 특약사항이 중요한 이유
전세계약 특약은 계약 당사자 간의 구체적인 약속을 계약서에 기록하는 것입니다.
예를 들어 임대인이
“잔금일까지 새로운 근저당권을 설정하지 않겠습니다.”
라고 약속했다면 이를 말로만 하지 않고 계약서에 명확하게 기록하는 것이 좋습니다.
특약은 나중에 분쟁이 발생했을 때 계약 당시 당사자가 어떤 내용에 합의했는지를 확인하는 자료가 될 수 있습니다.
다만 특약 하나만으로 모든 전세사기 위험을 막을 수 있는 것은 아닙니다.
등기부등본 확인 + 임대인 확인 + 전입신고 + 확정일자 + 전세보증금 반환보증 등을 함께 준비해야 합니다.
2. 전세계약 특약사항 10가지
특약 ① 잔금일까지 새로운 권리 설정 금지
추천 문구
임대인은 잔금 지급일 및 임차인의 전입신고 완료일까지 근저당권, 전세권, 가압류, 가처분 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 미칠 수 있는 새로운 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금 등 지급받은 금원을 반환한다.
전세 계약에서 가장 중요한 특약 중 하나입니다.
계약 당시에는 등기부등본이 깨끗했더라도 잔금일까지 새로운 담보권이 설정될 수 있기 때문입니다.
특약 ② 잔금 지급 전 등기부등본 재확인
추천 문구
잔금 지급 전 임차인은 등기부등본을 재확인하며, 계약 체결일 이후 새로운 근저당권·압류·가압류·가처분 등이 확인될 경우 임차인은 잔금 지급을 거절하고 계약 해제 여부를 결정할 수 있다.
계약일의 등기부등본만 확인하지 말고 잔금 지급 직전 다시 확인하는 것이 중요합니다.
특약 ③ 기존 근저당권 말소 조건
이미 근저당권이 설정되어 있는 집이라면 말소 조건을 명확하게 적는 것이 좋습니다.
추천 문구
임대인은 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 말소하고, 임차인은 근저당권 말소 사실을 확인한 후 잔금을 지급한다.
다만 실제 말소 절차와 잔금 지급 방식은 은행 및 법무사와 구체적으로 확인해야 합니다.
특약 ④ 임대인의 추가 담보대출 금지
추천 문구
임대인은 임대차계약 기간 동안 임차인의 동의 없이 본 주택에 추가적인 근저당권 및 담보권을 설정하지 않는다.
전세 계약 이후 집주인이 추가로 대출을 받으면서 새로운 근저당권을 설정하면 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 임대차계약 기간 중 추가적인 권리 설정을 제한하는 내용을 특약으로 정할 수 있습니다.
특약 ⑤ 국세·지방세 체납 관련 확인
추천 문구
임대인은 임차인의 요청이 있는 경우 국세 및 지방세 체납 여부 확인에 필요한 절차에 협조하며, 임차인의 보증금 회수에 중대한 영향을 미칠 수 있는 체납 사실이 확인될 경우 임차인은 계약 해제 여부를 검토할 수 있다.
임대인의 세금 체납은 일정한 경우 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 계약 전 임대인의 체납 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
특약 ⑥ 전입신고·확정일자에 협조
추천 문구
임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 취득에 필요한 절차에 협조하며, 임차인의 대항력 및 우선변제권 확보를 방해하는 행위를 하지 않는다.
임차인은 주택을 인도받고 전입신고를 하는 등 대항요건을 갖추는 것이 중요합니다.
또한 확정일자를 받아 우선변제권 확보에 필요한 요건을 갖추는 것도 중요합니다.
특약 ⑦ 전세보증금 반환보증 가입 협조
추천 문구
임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 필요한 서류 제출 및 확인 절차에 성실히 협조한다. 임대인의 귀책사유로 보증 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약 해제 여부를 검토할 수 있다.
전세보증금 반환보증은 보증기관별 가입요건이 다르므로 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
단순히 특약을 넣었다고 보증 가입이 자동으로 보장되는 것은 아닙니다.
특약 ⑧ 소유권 변경 시 사전 통지
추천 문구
임대인은 임대차계약 기간 중 주택의 소유권을 변경하고자 하는 경우 임차인에게 사전에 통지한다. 소유권 변경으로 인해 임차인의 보증금 회수 또는 보증 가입에 중대한 문제가 발생하는 경우 당사자는 협의하여 처리한다.
전세기간 중 집주인이 변경되는 경우 임차인의 권리관계에 영향을 줄 수 있으므로 소유권 변경 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
특약 ⑨ 계약 당시 상태와 다른 권리관계 발생 금지
추천 문구
임대인은 계약 체결 당시 등기부등본에 표시된 권리관계와 비교하여 임차인의 보증금 회수에 불리한 새로운 권리관계를 발생시키지 않는다.
이 특약은 앞의 여러 내용을 포괄적으로 확인하는 데 활용할 수 있습니다.
다만 실제 계약서에는 구체적으로 어떤 행위를 금지하는지 명확하게 적는 것이 좋습니다.
특약 ⑩ 특약 위반 시 계약 해제 및 손해배상
추천 문구
임대인이 본 특약사항을 위반하여 임차인의 보증금 회수 또는 보증 가입에 중대한 문제가 발생한 경우 임차인은 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있다. 구체적인 손해배상 범위는 관련 법령 및 실제 발생한 손해를 기준으로 한다.
특약 위반 시 어떻게 처리할 것인지 미리 정해두면 계약 당사자 사이의 분쟁을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
다만 실제 손해배상 범위는 구체적인 계약 내용과 법률관계에 따라 달라질 수 있습니다.
3. 특약 작성 시 주의할 점
특약은 많이 넣는 것보다 실제로 지킬 수 있고 내용이 명확한 것이 중요합니다.
예를 들어
“임대인은 아무런 대출도 받지 않는다.”
라는 표현보다는
“임대인은 임차인의 동의 없이 본 주택에 추가적인 근저당권을 설정하지 않는다.”
처럼 대상과 행위를 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.
또한 특약이 있다고 해서 법적으로 보호받을 수 없는 내용을 무조건 보호받을 수 있는 것은 아닙니다.
따라서 중요한 계약에서는 특약 작성 후 전문가에게 확인받는 것도 방법입니다.
4. 잔금 지급 전 반드시 확인할 사항
계약서를 작성한 날과 잔금 지급일 사이에는 시간이 있습니다.
따라서 잔금을 지급하기 직전에 다음 사항을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
잔금 전 체크리스트
| 확인사항 | 확인 |
| 등기부등본 재발급 | □ |
| 소유자 확인 | □ |
| 새로운 근저당권 확인 | □ |
| 압류·가압류 확인 | □ |
| 가처분·가등기 확인 | □ |
| 전세권 확인 | □ |
| 기존 근저당권 말소 여부 | □ |
| 임대인 계좌 확인 | □ |
| 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 | □ |
특히 잔금 지급 직전 등기부등본을 다시 확인하는 것이 중요합니다.
5. 전세사기 예방을 위한 최종 체크리스트
전세 계약은 다음 순서로 확인하면 이해하기 쉽습니다.
계약 전
① 집값 확인
↓
② 전세보증금 확인
↓
③ 등기부등본 확인
↓
④ 갑구 확인
↓
⑤ 을구 및 근저당권 확인
↓
⑥ 임대인 확인
↓
⑦ 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인
계약할 때
⑧ 특약사항 작성
↓
⑨ 계약금 지급
잔금일
⑩ 등기부등본 재확인
↓
⑪ 잔금 지급
입주 후
⑫ 주택 인도
↓
⑬ 전입신고
↓
⑭ 확정일자
↓
⑮ 전세보증금 반환보증 가입
마무리
전세계약에서 가장 중요한 것은 특약사항 하나에 모든 것을 의존하지 않는 것입니다.
안전한 전세계약을 위해서는
등기부등본 확인
- 선순위 권리 확인
- 임대인 확인
- 잔금 직전 재확인
- 전입신고
- 확정일자
- 전세보증금 반환보증
을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
특히 특약은 “잔금일까지 새로운 근저당권 등을 설정하지 않는다“, “전세보증금 반환보증 가입에 협조한다“, “특약 위반 시 계약 해제 및 손해배상 문제를 처리한다“ 등 실제 상황에서 확인할 수 있도록 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.
전세 계약을 앞두고 있다면 계약서에 서명하기 전에 등기부등본과 특약사항을 함께 확인하는 것이 가장 중요합니다.
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작성자:budongsan-blog.com/작성일 : 10.09.2026/수정일 : 10.09.2026