● 아파트 매매계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 사항
아파트를 매수하거나 매도할 때 가장 중요한 절차 중 하나가 바로 매매계약서 작성입니다. 아파트 매매는 거래금액이 크기 때문에 계약서에 어떤 내용이 기재되어 있는지 제대로 확인하지 않고 서명하면 나중에 예상하지 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.
특히 부동산 계약은 계약금만 주고받는 단순한 거래가 아니라 소유권 이전, 잔금 지급, 세금, 근저당권, 임차인 문제 등 여러 가지 사항이 함께 연결되어 있습니다. 따라서 계약서를 작성하기 전에 기본적인 내용을 알고 있어야 안전한 거래를 할 수 있습니다.
1. 계약 전 등기부등본을 먼저 확인해야 한다
아파트 매매계약을 체결하기 전에 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다.
등기부등본에서는 해당 아파트의 소유자가 누구인지 확인할 수 있습니다. 계약을 체결하는 사람이 실제 소유자인지 반드시 확인해야 합니다.
또한 근저당권, 가압류, 가처분, 전세권 등 소유권과 관련된 권리가 설정되어 있는지도 확인해야 합니다.
예를 들어 매도인이 소유한 아파트에 은행 근저당권이 설정되어 있다면 잔금 지급과 동시에 대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 조건을 계약서에 명확하게 기재하는 것이 안전합니다.
2. 매도인과 매수인의 인적사항을 확인한다
계약서에는 매도인과 매수인의 이름, 주소, 주민등록번호 등 필요한 인적사항이 정확하게 기재되어야 합니다.
특히 등기부등본상의 소유자와 계약 당사자가 동일한지 확인하는 것이 중요합니다.
대리인이 계약하는 경우에는 더욱 주의해야 합니다. 대리인의 신분증뿐만 아니라 위임장, 인감증명서 등 대리권을 확인할 수 있는 서류를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
3. 아파트의 표시를 정확하게 확인 한다
계약서에는 매매 대상 부동산의 소재지와 동·호수 등이 정확하게 표시되어야 합니다.
예를 들어 같은 아파트 단지라도 동과 호수가 다르면 전혀 다른 부동산이므로 계약 대상이 정확한지 확인해야 합니다.
등기부등본뿐만 아니라 건축물대장 등의 공부와 계약서에 표시된 내용이 일치하는지도 확인하면 좋습니다.
4. 매매대금과 지급일정을 확인한다
아파트 매매계약에서 가장 중요한 부분 중 하나가 매매대금입니다.
일반적으로 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하는 경우가 많습니다.
예를 들어 아파트 매매가격이 8억원이라면 계약금 8,000만원, 중도금 1억원, 잔금 6억2,000만원과 같이 지급일정을 정할 수 있습니다.(계약금은 당사자간 합의에 따라 금액과 지급시기를 정하며, 실무상 매매금액의 10%로 정하는 사례가 많지만 반드시 10%여야 하는 것은 아닙니다.)
다만 실제 계약에서는 당사자 간 합의에 따라 지급금액과 날짜가 달라질 수 있습니다.
계약서에 금액뿐만 아니라 각 금액의 지급일과 지급방법을 명확하게 기재하는 것이 좋습니다.
5. 잔금 지급과 소유권 이전을 확인한다
잔금일은 매우 중요합니다.
잔금을 지급하면 매수인은 소유권 이전등기를 진행하게 되고, 매도인은 부동산을 인도하게 됩니다.
특히 매도인의 대출이나 근저당권이 설정되어 있다면 잔금 지급과 근저당권 말소가 동시에 진행되도록 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다.
매수인이 잔금을 모두 지급했는데도 기존 근저당권이 제대로 정리되지 않는 상황을 예방하기 위해 계약 단계에서부터 구체적인 조건을 확인해야 합니다.
이것을 부동산 잔급 지급일에 법무사와 같이 처리 한다면 신경쓸일이 많이 줄어듬
6. 특약사항을 꼼꼼하게 작성한다
아파트 매매계약에서 특약사항은 매우 중요합니다.
계약서 본문에 모든 상황을 담기 어려운 경우가 있기 때문에 당사자 간 특별한 약속을 특약으로 작성합니다.
예를 들어 다음과 같은 내용이 있을 수 있습니다.
* 잔금일까지 발생한 관리비는 매도인이 부담한다.
* 잔금일까지 발생한 각종 공과금은 매도인이 정산한다.
* 기존 근저당권은 잔금과 동시에 말소한다.
* 매도인은 잔금일까지 새로운 권리를 설정하지 않는다.
* 잔금일에 주택을 비워 매수인에게 인도한다.
* 계약 당시 확인하지 못한 하자에 대한 책임 범위를 정한다.
특약은 나중에 분쟁이 발생했을 때 중요한 판단 자료가 될 수 있으므로 구두로 약속하지 말고 가능한 한 계약서에 명확하게 기재하는 것이 좋습니다.
7. 계약금과 계약 해제에 관한 내용을 확인한다
부동산 계약에서 계약금은 매우 중요한 의미를 가집니다.
일반적으로 계약금이 지급된 이후 계약을 해제하는 경우에는 민법상 계약금에 관한 규정이 적용될 수 있습니다.
매수인이 계약을 해제하려는 경우에는 계약금을 포기하는 방식이 문제될 수 있고, 매도인이 계약을 해제하려는 경우에는 받은 계약금의 배액을 상환하는 문제가 발생할 수 있습니다.
다만 실제 계약의 구체적인 내용이나 특약 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 해제 문제가 발생했다면 계약서 내용을 정확하게 확인해야 합니다.
8. 계약 당일에도 등기부등본을 확인하는 것이 좋다
계약 전에 등기부등본을 확인했더라도 계약 당일 다시 확인하는 것이 안전합니다.
계약 직전에 새로운 근저당권이나 가압류 등이 설정되었는지 확인할 필요가 있기 때문입니다.
또한 잔금일에도 다시 등기부등본을 확인하여 계약 이후 새로운 권리관계가 발생하지 않았는지 확인하는 것이 좋습니다.
9. 계약서와 관련 서류를 반드시 보관한다
계약이 끝났다고 해서 계약서를 바로 정리해서는 안 됩니다.
매매계약서뿐만 아니라 계약금·중도금·잔금 지급을 확인할 수 있는 자료, 영수증, 중개대상물 확인·설명서, 등기 관련 서류 등을 잘 보관해야 합니다.(추가로 이사비용, 취등록세,중개수수료 영수증 등 관련된 모든서류 및 영수증은 반드시 보관하기를 추천합니다.)
그외 입주 청소비, 에어콘설치비, 그외 살면서 집에 관련된 수리비( 보일러교체, 인테리어) 등을 등기권리증하고 같이 보관하는것을 추천합니다.
나중에 양도소득세나 취득세 등의 세금 문제를 확인할 때도 계약서와 각종 증빙자료가 필요할 수 있습니다.
● 마무리
아파트 매매계약은 단순히 가격을 정하고 서명하는 과정이 아닙니다.
등기부등본 확인 → 계약 당사자 확인 → 매매대금 확인 → 지급일정 확인 → 근저당권 확인 → 특약사항 작성 → 잔금 및 소유권 이전 확인의 과정을 꼼꼼하게 진행해야 안전한 거래를 할 수 있습니다.
특히 아파트는 거래금액이 크기 때문에 계약서의 작은 문구 하나가 나중에 큰 금전적 차이를 만들 수도 있습니다.
부동산 계약을 처음 하는 사람이라면 계약서 내용을 충분히 이해한 후 서명하고, 이해하기 어려운 내용이나 중요한 특약사항은 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.
부동산 거래에서 가장 좋은 방법은 문제가 생긴 후 해결하는 것이 아니라, 계약하기 전에 문제를 예방하는 것입니다.
