부동산 시세와 실거래가 차이

아파트를 매수하거나 매도할 때 가장 먼저 확인하는 것이 부동산 시세와 실거래가입니다.

그런데 부동산 앱이나 포털에서 확인한 아파트 시세와 국토교통부에서 확인한 실거래가가 서로 다른 경우가 많습니다.

왜 같은 아파트인데 가격이 다를까요?

그 이유는 시세와 실거래가가 의미하는 가격이 서로 다르기 때문입니다.

이번 글에서는 부동산 시세와 실거래가의 차이, 실거래가 조회 방법, 시세 확인 방법, 아파트 가격을 판단할 때 주의할 점을 정리해 보겠습니다.

목차

• 부동산 시세란?
• 실거래가란?
• 부동산 시세와 실거래가 차이
• 실거래가는 어디에서 확인할까?
• 아파트 시세는 어디에서 확인할까?
• 시세와 실거래가가 다른 이유
• 호가와 실거래가의 차이
• 아파트 가격 확인 순서
• 부동산 시세 확인 시 주의사항
• 자주 묻는 질문

1. 부동산 시세란?

부동산 시세는 특정 지역이나 아파트의 현재 시장에서 형성되고 있는 가격 수준을 의미합니다.

예를 들어 어떤 아파트의 매매 시세가 다음과 같이 형성되어 있다고 가정해 보겠습니다.

매매 시세: 8억~8억5,000만원

이것은 해당 아파트에서 거래되고 있는 가격 수준을 보여주는 참고자료입니다.

하지만 모든 세대가 8억5,000만원에 실제 거래됐다는 의미는 아닙니다.

동일한 아파트라도 다음과 같은 조건에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.

• 동 위치
• 층수
• 향
• 조망
• 전용면적
• 내부 수리 여부
• 로열동·로열층 여부
• 주차 여건
• 입주 시기

따라서 시세는 시장 가격 수준을 파악하는 지표라고 이해하면 쉽습니다.

2. 실거래가란?

실거래가는 실제로 매매 또는 임대차 계약이 체결된 가격을 말합니다.

아파트를 8억원에 실제 계약했다면 해당 거래의 실거래가는 8억원입니다.

국토교통부는 부동산 거래신고 자료를 바탕으로 실거래가 정보를 공개하고 있습니다.

따라서 실거래가는 단순한 예상 가격이나 매도자의 희망가격이 아니라 실제로 신고된 거래가격을 확인할 수 있다는 점에서 중요한 자료입니다.

다만 실거래가 역시 모든 거래가 동일한 조건에서 이루어지는 것은 아니므로 거래 시점과 해당 주택의 층·면적·상태 등을 함께 확인해야 합니다.

3. 부동산 시세와 실거래가 차이

시세와 실거래가의 가장 큰 차이는 가격의 성격입니다.

구분	부동산 시세	실거래가
의미	현재 시장의 가격 수준	실제 계약된 가격
성격	시장가격 참고자료	실제 거래자료
가격 범위	일정 범위로 제시되는 경우가 많음	개별 거래가격
반영 시점	현재 시장 상황을 반영	거래가 이루어진 시점
층·동·향	평균적인 조건을 반영할 수 있음	실제 거래 물건의 조건
활용	현재 가격 수준 파악	실제 거래가격 확인

쉽게 정리하면,

시세 = 현재 시장에서 형성된 가격 수준

실거래가 = 실제 계약된 가격

이라고 이해하면 됩니다.

4. 실거래가는 어디에서 확인할까?

실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 이용하면 확인할 수 있습니다.

아파트뿐만 아니라 다음과 같은 부동산 거래정보를 확인할 수 있습니다.

• 아파트
• 연립·다세대
• 단독·다가구
• 오피스텔
• 토지
• 상업·업무용 부동산
• 분양권
• 입주권

실거래가 조회 방법

① 국토교통부 실거래가 공개시스템에 접속합니다.

② 아파트 등 조회하려는 부동산 유형을 선택합니다.

③ 주소 또는 단지를 검색합니다.

④ 조회하려는 연도와 기간을 선택합니다.

⑤ 면적·층·거래금액 등을 비교합니다.

실거래가는 단순히 가장 최근 거래 하나만 보는 것보다 최근 여러 거래를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

5. 아파트 시세는 어디에서 확인할까?

아파트 시세는 여러 부동산 정보 서비스에서 확인할 수 있습니다.

대표적으로 다음과 같은 정보를 활용할 수 있습니다.

• 부동산 포털의 시세 정보
• 부동산 중개업소
• 아파트 매물 정보
• KB 등 금융·부동산 관련 시세정보
• 국토교통부 실거래가 자료

특히 포털의 매물 가격은 실제로 계약된 가격이 아니라 현재 매도자가 제시한 가격일 수 있다는 점을 구분해야 합니다.

6. 시세와 실거래가가 다른 이유

시세와 실거래가가 다른 것은 이상한 현상이 아닙니다.

① 거래 시점이 다르기 때문

부동산 시장이 상승하거나 하락하면 현재 시세와 몇 개월 전 실거래가가 달라질 수 있습니다.

예를 들어 최근 시장이 상승했다면

과거 실거래가 7억8,000만원 → 현재 시세 8억2,000만원

처럼 차이가 발생할 수 있습니다.

② 층·향·동이 다르기 때문

같은 아파트라도 로열층과 저층의 가격은 다를 수 있습니다.

예를 들어,

거래 물건	거래가격
3층	7억7,000만원
10층	8억원
20층	8억3,000만원

처럼 차이가 발생할 수 있습니다.

따라서 실거래가를 비교할 때는 같은 면적이라도 층·동·향을 함께 확인해야 합니다.

③ 내부 상태가 다르기 때문

올수리된 아파트와 오래된 상태의 아파트는 같은 단지·같은 평형이라도 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

따라서 실거래가 하나만 보고 현재 아파트의 정확한 가격을 판단하는 것은 주의해야 합니다.

④ 매도자의 호가와 실제 거래가격이 다르기 때문

현재 매물 가격이 8억5,000만원이라고 해서 8억5,000만원에 반드시 거래되는 것은 아닙니다.

매도자는 8억5,000만원을 요구하지만 실제 협상 과정에서 8억1,000만원에 거래될 수도 있습니다.

이 경우

호가 8억5,000만원 ≠ 실거래가 8억1,000만원

이 됩니다.

7. 호가와 실거래가의 차이

부동산 가격을 확인할 때 호가도 반드시 구분해야 합니다.

호가란?

호가는 매도자 또는 임대인이 부동산을 팔거나 임대하기 위해 제시하는 가격입니다.

예를 들어,

• 최근 실거래가: 8억원
• 현재 매도 호가: 8억5,000만원

이라면 매도자가 원하는 가격은 8억5,000만원이지만 실제 거래가 성립될지는 알 수 없습니다.

따라서 부동산 가격을 확인할 때는 다음 세 가지를 구분하는 것이 좋습니다.

실거래가 → 현재 시세 → 현재 호가

8. 아파트 가격 확인 순서

아파트의 실제 가격 수준을 파악하려면 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1단계. 최근 실거래가 확인

최근 3~6개월 정도의 거래를 확인합니다.

2단계. 동일 면적 비교

전용면적이 같은 거래를 우선적으로 비교합니다.

3단계. 층·동·향 비교

저층·중층·고층, 향, 조망 등을 비교합니다.

4단계. 현재 매물 확인

현재 시장에 나온 매물의 호가를 확인합니다.

5단계. 시세 확인

부동산 관련 시세 정보를 추가로 비교합니다.

6단계. 현지 중개업소 확인

최근 거래 분위기와 실제 협상가격 등을 확인하면 보다 입체적으로 시장가격을 파악할 수 있습니다.

9. 부동산 시세 확인 시 주의사항

① 가장 최근 거래 하나만 보지 않기

한 건의 거래만으로 아파트 전체의 가격을 판단하기는 어렵습니다.

최근 여러 거래를 확인하고 거래 조건을 비교해야 합니다.

② 특수거래 여부 확인

가족 간 거래 등 일반적인 시장거래와 성격이 다른 거래가 포함될 가능성도 있으므로 거래 당사자와 거래 조건을 함께 확인할 필요가 있습니다.

③ 거래량 확인

실거래가가 한두 건뿐이라면 해당 가격을 단지 전체의 일반적인 가격 수준으로 단정하기 어렵습니다.

거래량이 충분한지 함께 확인하는 것이 좋습니다.

④ 매물 호가를 실거래가로 착각하지 않기

부동산 앱에 올라온 매물가격은 대부분 현재 매도자가 제시하는 가격입니다.

따라서 매물가격과 실거래가격은 별도로 확인해야 합니다.

10. 실거래가와 시세를 활용한 가격 확인 예시

예를 들어 전용 84㎡ 아파트를 매수한다고 가정해 보겠습니다.

최근 거래가 다음과 같다고 가정합니다.

구분	가격
3개월 전 실거래	7억8,000만원
2개월 전 실거래	8억원
최근 실거래	8억2,000만원
현재 매물 호가	8억5,000만원
참고 시세	8억~8억4,000만원

이 경우 단순히 “현재 매물이 8억5,000만원이니까 아파트 가격은 8억5,000만원”이라고 판단해서는 안 됩니다.

최근 실거래 흐름과 현재 호가, 시세 범위를 함께 살펴보고 동일한 면적·층·향의 거래를 비교하는 것이 중요합니다.

부동산 시세와 실거래가 FAQ

Q1. 실거래가가 현재 아파트 가격인가요?

반드시 그렇지는 않습니다.

실거래가는 특정 시점에 실제로 거래된 가격입니다. 현재 시장가격과 차이가 발생할 수 있으므로 거래일과 현재 시장 상황을 함께 확인해야 합니다.

Q2. 시세와 실거래가 중 무엇을 봐야 하나요?

둘 중 하나만 보기보다 실거래가와 현재 시세, 매물 호가를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

Q3. 부동산 매물가격이 실거래가인가요?

아닙니다.

매물가격은 매도자가 제시한 호가일 수 있으며 실제 거래가 이루어진 가격과 다를 수 있습니다.

Q4. 같은 아파트인데 실거래가가 왜 다른가요?

거래 시점, 층수, 동 위치, 향, 조망, 내부 상태, 거래 조건 등에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.

Q5. 실거래가는 어디에서 확인하나요?

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있습니다.

마무리

부동산 가격을 확인할 때는 시세·실거래가·호가를 구분하는 것이 가장 중요합니다.

정리하면 다음과 같습니다.

실거래가 = 실제 계약된 가격

시세 = 시장에서 형성되고 있는 가격 수준

호가 = 매도자가 제시한 가격

따라서 아파트를 매수하거나 매도할 때는 최근 실거래가 → 동일 면적·층·향 비교 → 현재 시세 → 매물 호가 순서로 확인하면 실제 가격 수준을 파악하는 데 도움이 됩니다.

특히 한 건의 실거래가만 보고 아파트 가격을 판단하기보다는 최근 거래 여러 건과 거래 조건을 함께 비교하는 것이 중요합니다.

※ 실거래가는 신고·공개 시점에 따라 변동될 수 있으며, 실제 매매가격 판단은 거래 시점과 개별 주택의 조건을 함께 고려해야 합니다.

작성자:budongsan-blog.com/작성일 : 10.01.2026/수정일 : 10.01.2026