부동산 등기부등본을 처음 보는 분도 이해하기 쉽도록 갑구·을구·근저당권을 아주 간단하게 정리하면 다음과 같습니다.
목차
- 등기부등본이란?
- 갑구란?
- 을구란?
- 근저당권이란?
- 갑구와 을구 쉽게 구분하기
- 실제 예시
- 등기부등본 확인 순서
1. 등기부등본이란?
부동산의 신분증이라고 생각하면 쉽습니다.
등기부등본을 보면
- 이 집이 어디에 있는지
- 면적은 얼마인지
- 현재 소유자가 누구인지
- 집에 대출이 잡혀 있는지
- 압류나 가압류가 있는지
등을 확인할 수 있습니다.
등기부등본은 크게 표제부·갑구·을구로 나누어집니다.
| 구분 | 쉽게 말하면 | 확인하는 내용 |
| 표제부 | 집의 기본정보 | 주소·면적·구조 |
| 갑구 | 누가 주인인가? | 소유권·압류·가압류 등 |
| 을구 | 어떤 권리가 설정됐나? | 근저당권·전세권 등 |
2. 갑구란?
갑구 = 소유권을 확인하는 곳이라고 기억하면 쉽습니다.
예를 들어 갑구에
소유권이전
소유자 홍길동
매매
라고 되어 있다면 현재 누가 소유자인지 확인할 수 있습니다.
갑구에서 주로 보는 것
- 소유권보존
- 소유권이전
- 소유자
- 압류
- 가압류
- 가처분
- 경매개시결정
따라서 집을 매수할 때는 갑구에서 현재 소유자가 실제 매도인과 같은지 확인하는 것이 중요합니다.
3. 을구란?
을구 = 소유권 이외의 중요한 권리를 확인하는 곳입니다.
대표적인 것이 바로 근저당권입니다.
예를 들어 을구에
근저당권 설정
채권최고액 3억 6,000만원
근저당권자 ○○은행
이라고 적혀 있다면 해당 주택에 은행의 근저당권이 설정되어 있다는 의미입니다.
그렇다면 이 집에는 은행 대출과 관련된 담보권이 설정되어 있다고 이해하면 됩니다.
4. 근저당권이란?
근저당권은 쉽게 말해
“은행이 돈을 빌려주면서 이 집을 담보로 잡아놓은 것“
입니다.
예를 들어 A씨가 아파트를 구입하면서 은행에서 3억원을 대출받았다고 가정해 보겠습니다.
은행은 그냥 돈만 빌려주는 것이 아니라
“대출금을 제대로 갚지 않으면 이 집을 처분해서 돈을 회수할 수 있도록 담보를 설정하겠습니다.”
라고 합니다.
이때 설정하는 대표적인 담보권이 근저당권입니다.
5. 그런데 왜 대출금과 채권최고액이 다른가?
이 부분을 많이 헷갈립니다.
예를 들어
실제 대출금 = 3억원
인데 등기부등본에는
채권최고액 = 3억 6,000만원
으로 표시될 수 있습니다.
채권최고액은 실제 빌린 돈 그 자체가 아니라 은행이 담보할 수 있도록 설정한 최고 한도액입니다.
따라서
채권최고액 3억 6,000만원 = 대출잔액 3억 6,000만원
이라고 단순하게 생각하면 안 됩니다.
실제 대출잔액은 금융기관에 별도로 확인해야 합니다.
6. 갑구와 을구를 아주 쉽게 구분하면
이렇게 기억하면 됩니다.
갑구 : “이 집 주인이 누구야?” → 소유권 확인
을구 : “이 집에 다른 권리가 잡혀 있어?” → 근저 당권·전세권 등 확인
근저당권 : “은행이 이 집을 대출 담보로 잡아놨어.” → 대출과 관련된 담보권
7. 실제 등기부등본으로 예를 들어보겠습니다
어떤 아파트의 등기부등본에 다음과 같이 되어 있다고 가정하겠습니다.
갑구
| 순위 | 내용 |
| 1 | 소유권보존 |
| 2 | 소유권이전 |
| 현재 소유자 | 김○○ |
→ 현재 집주인은 김○○
을구
| 순위 | 내용 |
| 1 | 근저당권 설정 |
| 근저당권자 | ○○은행 |
| 채권최고액 | 3억 6,000만원 |
→ 은행이 이 집을 담보로 잡고 있음
즉,
갑구 = 집주인 확인
을구 = 담보·권리 확인
이라고 생각하면 됩니다.
8. 집을 살 때는 무엇을 확인해야 할까?
아파트를 매수한다면 등기부등본에서 최소한 다음을 확인하는 것이 좋습니다.
① 갑구
현재 소유자가 누구인지
→ 매도인과 동일한지 확인
② 갑구
압류·가압류·가처분이 있는지
→ 있다면 반드시 내용을 확인
③ 을구
근저당권이 있는지
→ 은행 대출 등 담보권 확인
④ 을구
전세권 등이 있는지
→ 다른 사람의 권리가 설정되어 있는지 확인
⑤ 잔금 지급 시
근저당권 등을 말소하는 조건인지 확인
한 줄로 기억하기
표제부 = 어떤 집인가?
갑구 = 누구 집인가?
을구 = 어떤 권리가 잡혀 있는가?
근저당권 = 은행이 대출 담보로 잡아놓은 권리
이렇게 기억하시면 등기부등본을 볼 때 대부분의 기본적인 내용은 쉽게 이해할 수 있습니다.
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작성자:budongsan-blog.com/작성일 : 10.09.2026/수정일 : 10.09.2026