아파트 리모델링을 추진할 때 가장 중요한 절차 중 하나가 안전진단입니다. 특히 기존 아파트에 면적을 늘리거나 층수를 추가하는 증축형 리모델링은 건물의 구조안전성을 확인해야 사업 추진 가능 여부를 판단할 수 있습니다.
리모델링 안전진단에서는 건축물의 기울기·침하, 내하력, 내구성 등 구조안전성을 주요하게 평가하며, 평가항목은 A~E 등급으로 구분합니다.
목차
- 리모델링 안전진단이란?
- 리모델링 안전진단 평가항목
- 안전진단 등급 A~E의 의미
- 수직증축과 수평증축 판정기준
- 리모델링 안전진단 절차
- 수직증축은 추가 안전성 검토가 필요한 이유
- 안전진단 결과 확인할 사항
- 리모델링 안전진단 체크리스트
1. 리모델링 안전진단이란?
리모델링 안전진단은 기존 공동주택이 증축형 리모델링을 진행할 수 있는 구조적 안전성을 갖추고 있는지 확인하는 절차입니다.
현행 주택법에서는 증축형 리모델링을 추진하는 경우 시장·군수·구청장에게 안전진단을 요청하도록 하고 있으며, 안전진단 결과 건축물의 구조안전에 위험이 있어 재건축이 필요하다고 판단되는 경우 증축형 리모델링을 할 수 없도록 규정하고 있습니다.
따라서 안전진단은 단순히 건물이 오래됐는지를 확인하는 절차가 아니라 증축이 가능한 구조인지 판단하는 중요한 단계라고 볼 수 있습니다.
2. 리모델링 안전진단 평가항목
구조안전성 평가는 크게 다음과 같은 항목을 중심으로 진행됩니다.
| 평가항목 | 주요 확인 내용 |
| 기울기·침하 | 건물의 기울어짐과 부등침하 여부 |
| 내하력 | 구조물이 하중을 안전하게 견딜 수 있는지 |
| 내구성 | 콘크리트 및 주요 구조부재의 노후·열화 상태 |
| 구조안전성 | 증축에 따른 추가 하중을 감당할 수 있는지 |
| 구조설계 | 증축 후 구조계획의 적정성 |
특히 증축형 리모델링에서는 기존 구조체가 추가되는 하중을 견딜 수 있는지가 중요합니다.
3. 리모델링 안전진단 등급 A~E
구조안전성의 각 평가항목은 A부터 E까지 5단계로 평가합니다.
| 등급 | 일반적인 의미 | 리모델링 판단 |
| A | 매우 양호 | 구조적으로 매우 양호 |
| B | 양호 | 증축 가능 판단에 유리 |
| C | 보통 | 추가 검토 필요 |
| D | 미흡 | 증축형 리모델링에 불리 |
| E | 매우 불량 | 구조안전성에 중대한 문제 |
여기서 중요한 것은 단순히 종합등급 하나만 보는 것이 아니라 평가항목별 등급을 함께 확인하는 것입니다.
증축형 리모델링에서는 구조안전성 평가 결과에 따라 수직증축 또는 수평증축 가능 여부가 달라질 수 있습니다.
4. 수직증축과 수평증축 판정기준
리모델링 안전진단 기준에서는 구조안전성 평가 결과를 바탕으로 증축 가능 여부를 판단합니다.
특히 기존 기준상 구조안전성 평가의 각 항목이 B등급 이상이고 성능점수가 80점을 초과하는 경우 수직증축 리모델링 가능으로 판정합니다.
반대로 평가항목 중 하나라도 D등급 이하 또는 성능점수 55점 이하라면 증축형 리모델링이 불가능한 것으로 판정합니다.
그 사이에 해당하는 경우에는 수평증축 리모델링 가능으로 판단하는 구조입니다.
핵심적으로 보면
① 모든 평가항목 B등급 이상
→ 수직증축 가능 판단
② 하나라도 D등급 이하
→ 증축형 리모델링 불가
③ B 이상과 D 이하 사이의 경우
→ 수평증축 가능 판단
따라서 리모델링 사업을 검토할 때는 단순히 “안전진단을 통과했다”는 표현만 확인하기보다는 각 평가항목의 등급과 성능점수를 확인하는 것이 중요합니다.
5. 리모델링 안전진단 절차
일반적으로 증축형 리모델링 안전진단은 다음과 같은 흐름으로 진행됩니다.
리모델링 추진
↓
안전진단 요청
↓
전문기관 안전진단
↓
현장조사 및 구조안전성 평가
↓
평가항목별 등급 및 성능점수 산정
↓
증축 가능 여부 판단
↓
수평증축·수직증축 등 사업방향 결정
수직증축형 리모델링의 경우 이후에도 구조안전성을 확인하기 위한 추가적인 절차가 존재합니다.
6. 수직증축은 추가 안전성 검토가 필요한 이유
수직증축은 기존 아파트 위에 추가 층을 만드는 방식이기 때문에 기존 구조체에 새로운 하중이 발생합니다.
따라서 일반적인 리모델링보다 구조안전성 검토가 더욱 중요합니다.
현행 주택법은 수직증축형 리모델링의 건축위원회 심의 과정에서 구조계획상 증축 범위의 적정성 등에 대해 전문기관의 안전성 검토를 받도록 규정하고 있습니다. 또한 허가 신청 단계에서도 설계도서의 구조안전 적정성 등에 대한 검토가 이루어질 수 있습니다.
즉,
안전진단 → 구조설계 → 전문기관 안전성 검토 → 심의·허가
등의 과정을 거치게 됩니다.
7. 리모델링 안전진단 결과에서 확인할 사항
아파트 리모델링 투자를 검토하거나 조합원 가입을 고민한다면 다음 내용을 확인하는 것이 좋습니다.
① 안전진단 실시 여부
아직 안전진단 전인지, 1차 안전진단을 진행했는지 확인합니다.
② 평가항목별 등급
단순히 “안전진단 통과”라는 홍보 문구만 보지 말고 기울기·침하, 내하력, 내구성 등 세부 평가 결과를 확인해야 합니다.
③ 수직증축 가능 여부
수직증축을 계획하고 있다면 단순한 리모델링 가능 여부보다 수직증축이 가능한 구조인지 확인해야 합니다.
④ 구조안전성 검토 진행 상황
수직증축을 추진하는 단지라면 전문기관의 안전성 검토가 어느 단계까지 진행됐는지 확인하는 것이 좋습니다.
⑤ 예상 추가분담금
안전진단을 통과했다고 사업이 바로 완료되는 것은 아닙니다. 설계 변경, 공사비 상승, 사업기간 등에 따라 조합원의 추가분담금이 달라질 수 있습니다.
8. 리모델링 안전진단 체크리스트
| 확인사항 | 체크 |
| 안전진단 실시 여부 | □ |
| 안전진단 결과보고서 확인 | □ |
| 기울기·침하 평가 결과 | □ |
| 내하력 평가 결과 | □ |
| 내구성 평가 결과 | □ |
| 평가항목별 A~E 등급 확인 | □ |
| 성능점수 확인 | □ |
| 수평증축 가능 여부 | □ |
| 수직증축 가능 여부 | □ |
| 구조설계 진행 상황 | □ |
| 전문기관 안전성 검토 여부 | □ |
| 예상 공사비 확인 | □ |
| 추가분담금 확인 | □ |
| 예상 사업기간 확인 | □ |
마무리
아파트 리모델링에서 안전진단은 단순히 건물이 낡았는지를 확인하는 절차가 아닙니다.
기울기·침하, 내하력, 내구성 등 구조안전성을 평가하고, 그 결과를 바탕으로 증축 가능 여부와 사업방향을 결정하는 핵심 절차입니다.
특히 수직증축을 계획하는 아파트라면 안전진단 결과뿐만 아니라 이후 진행되는 전문기관의 안전성 검토와 구조설계의 적정성까지 함께 확인해야 합니다.
따라서 리모델링 투자나 조합원 가입을 검토할 때는 “안전진단 통과“라는 문구만 확인하지 말고 평가항목별 등급, 성능점수, 수직증축 가능 여부, 추가 안전성 검토 진행 상황까지 종합적으로 확인하는 것이 중요합니다.
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작성자:budongsan-blog.com/작성일 : 10.09.2026/수정일 : 10.09.2026
주택법
[시행 2026. 8. 4.] [법률 제21323호, 2026. 2. 3., 일부개정]
제68조(증축형 리모델링의 안전진단) ① 제2조제25호나목 및 다목에 따라 증축하는 리모델링(이하 “증축형 리모델링”이라 한다)을 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 안전진단을 요청하여야 하며, 안전진단을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 건축물의 증축 가능 여부의 확인 등을 위하여 안전진단을 실시하여야 한다.
② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 안전진단을 실시하는 경우에는 대통령령으로 정하는 기관에 안전진단을 의뢰하여야 하며, 안전진단을 의뢰받은 기관은 리모델링을 하려는 자가 추천한 건축구조기술사(구조설계를 담당할 자를 말한다)와 함께 안전진단을 실시하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제1항에 따른 안전진단으로 건축물 구조의 안전에 위험이 있다고 평가하여 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목에 따른 재건축사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호다목에 따른 소규모재건축사업의 시행이 필요하다고 결정한 건축물은 증축형 리모델링을 하여서는 아니 된다. <개정 2017. 2. 8.>
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제66조제1항에 따라 수직증축형 리모델링을 허가한 후에 해당 건축물의 구조안전성 등에 대한 상세 확인을 위하여 안전진단을 실시하여야 한다. 이 경우 안전진단을 의뢰받은 기관은 제2항에 따른 건축구조기술사와 함께 안전진단을 실시하여야 하며, 리모델링을 하려는 자는 안전진단 후 구조설계의 변경 등이 필요한 경우에는 건축구조기술사로 하여금 이를 보완하도록 하여야 한다.
⑤ 제2항 및 제4항에 따라 안전진단을 의뢰받은 기관은 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시하고, 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단 결과보고서를 작성하여 안전진단을 요청한 자와 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항 및 제4항에 따라 안전진단을 실시하는 비용의 전부 또는 일부를 리모델링을 하려는 자에게 부담하게 할 수 있다.
⑦ 그 밖에 안전진단에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.