● A·B·C·D·E등급은 무엇을 의미할까?
노후 아파트의 리모델링 사업을 알아볼 때 빠지지 않고 등장하는 것이 바로 리모델링 안전진단입니다.
특히 수직증축 리모델링을 추진하는 아파트라면 기존 건축물의 구조가 추가적인 하중을 견딜 수 있는지 확인해야 하기 때문에 안전진단 결과가 매우 중요합니다.
그렇다면 리모델링 안전진단 등급은 어떻게 나뉘며, A·B·C·D·E등급은 각각 무엇을 의미할까요?
오늘은 리모델링 안전진단 등급과 평가기준, 수직증축과 수평증축의 판정 기준을 쉽게 정리해보겠습니다.
* 리모델링 안전진단이란?
증축형 리모델링을 추진하려는 경우 시장·군수·구청장에게 안전진단을 요청해야 하며, 지방자치단체는 건축물의 증축 가능 여부 등을 확인하기 위해 안전진단을 실시합니다.
안전진단은 법령에서 정한 전문기관 등이 수행하며, 국토교통부장관이 정하는 기준에 따라 실시합니다.
즉, 리모델링 안전진단의 핵심은 단순한 건물 노후도 확인이 아니라 기존 아파트의 구조안전성과 증축 가능성을 판단하는 것이라고 볼 수 있습니다.
* 리모델링 안전진단 등급은 A~E로 평가
증축형 리모델링 안전진단에서는 구조안전성 평가를 실시하고, 평가항목별 결과를 A~E 5단계 등급으로 평가합니다.
주요 구조안전성 평가 항목은 다음과 같습니다.
| 평가항목 | 주 요 내 용 |
| 기울기 및 침하 | 건축물의 기울기와 지반 침하 상태 |
| 내 하 력 | 구조물이 하중을 견딜 수 있는 능력 |
| 내 구 성 | 콘크리트 및 주요 구조부의 노후·열화 상태 |
각 평가항목은 조사 결과와 중요도 등을 고려해 성능점수를 산정하고 등급을 결정합니다.
* A등급
구조적인 상태가 매우 양호한 수준으로 평가되는 등급입니다.
기존 구조체의 상태가 양호하고 리모델링에 필요한 구조적 안전성을 확보하는 데 유리한 상태로 볼 수 있습니다.
* B등급
구조상태가 비교적 양호한 수준입니다.
증축형 리모델링 가능 여부를 판단할 때 중요한 등급으로, 관련 기준에서는 각 평가항목이 B등급 이상이면 수직증축 리모델링 가능으로 판정하는 기준을 두고 있습니다.
* C등급
일부 노후화나 구조적인 문제가 확인될 수 있지만, 평가 결과에 따라 리모델링 방식이 달라질 수 있는 중간 단계입니다.
특히 모든 평가항목이 B등급 이상인 경우와 D등급 이하인 경우에 해당하지 않는다면 수평증축 리모델링 가능으로 판정하는 기준이 적용됩니다.
* D등급
구조안전성 측면에서 상당한 문제가 있는 것으로 평가되는 등급입니다.
관련 기준에서는 평가항목 중 하나라도 D등급 이하이면 증축형 리모델링이 불가능한 것으로 판정합니다.
* E등급
구조안전성이 매우 낮은 상태를 의미하는 등급입니다.
따라서 증축형 리모델링을 추진하기에는 적합하지 않은 상태로 판단될 수 있습니다.
● 리모델링 안전진단의 핵심 판정기준
리모델링 안전진단에서 가장 중요한 부분은 단순히 ‘A등급이면 좋다’, ‘C등급이면 나쁘다’라고 이해하는 것이 아닙니다.
각 평가항목의 등급을 종합해 리모델링 방식을 판단한다는 점이 중요합니다.
관련 기준에서는 다음과 같이 판정합니다.
① 모든 평가항목이 B등급 이상
각 평가항목이 모두 B등급 이상이면 → 수직증축 리모델링 가능 으로 판정합니다.
② 하나라도 D등급 이하
평가항목 중 어느 하나라도 D등급 이하이면 → 증축형 리모델링 불가로 판정합니다.
③ B 이상도 아니고 D 이하도 아닌 경우
위 두 가지에 해당하지 않는 경우에는 → 수평증축 리모델링 가능으로 판정합니다.
따라서 안전진단 결과를 볼 때는 전체 등급 하나만 확인하기보다 각각의 평가항목 등급을 확인하는 것이 중요합니다.
● 리모델링 안전진단 평가에서 보는 주요 항목
1. 기울기 및 침하
아파트 건물이 한쪽으로 기울어져 있는지, 지반 침하 등의 문제가 있는지를 확인합니다.
건축물의 변형이나 침하가 심한 경우 구조안전성에 영향을 줄 수 있기 때문에 중요한 평가항목입니다.
2. 내하력
내하력은 쉽게 말하면 구조물이 하중을 얼마나 안전하게 견딜 수 있는가를 의미합니다.
특히 수직증축 리모델링에서는 기존 건물 위에 추가적인 층을 증축할 수 있기 때문에 내하력에 대한 검토가 중요합니다.
3. 내구성
콘크리트와 주요 구조부가 시간이 지나면서 얼마나 노후화되었는지 등을 확인합니다.
균열이나 콘크리트 열화 등도 구조안전성을 판단하는 데 고려될 수 있습니다.
● 수직증축 리모델링에서 안전진단이 중요한 이유
수직증축은 기존 아파트에 층을 추가하는 방식이기 때문에 기존 구조체와 기초가 추가 하중을 안전하게 견딜 수 있어야 합니다.
현재 주택법에서도 수직증축형 리모델링은 일정한 요건을 충족해야 하며, 최대 3개 층 이하의 범위에서 증축하도록 규정하고 있습니다.
또한 수직증축 리모델링의 경우 허가 이후에도 구조안전성 등에 대한 추가 안전진단이 실시될 수 있습니다.
따라서 초기 안전진단뿐 아니라 이후 구조안전성 검토까지 전체적인 과정을 이해할 필요가 있습니다.
* 리모델링 안전진단과 재건축 안전진단은 다르다
리모델링 안전진단과 재건축 안전진단을 같은 개념으로 생각하는 경우가 많지만 목적에는 차이가 있습니다.
리모델링 안전진단은 기존 건축물을 활용하면서 증축이나 구조 변경이 가능한지를 확인하는 데 초점이 있습니다.
반면 재건축 안전진단은 기존 건축물의 노후도와 구조안전성, 주거환경 등을 종합적으로 평가해 재건축 필요성을 판단하는 제도입니다.
따라서 재건축 안전진단에서 사용하는 등급과 리모델링 안전진단의 판정기준을 그대로 비교해서는 안 됩니다.
* 리모델링 안전진단 등급, 이것만 기억하세요
리모델링 안전진단에서 가장 중요한 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
A~B등급 → 구조적으로 양호한 편
C등급 → 평가 결과에 따라 수평증축 가능 여부 등을 검토
D~E등급 → 증축형 리모델링에 불리
특히 관련 기준상 모든 평가항목이 B등급 이상이면 수직증축 리모델링 가능, 어느 하나라도 D등급 이하이면 증축형 리모델링 불가, 그 중간에 해당하면 수평증축 리모델링 가능으로 판정하는 구조입니다.
다만 실제 사업 가능 여부는 안전진단 등급 하나만으로 결정되는 것은 아닙니다. 사업방식, 구조설계, 인허가, 사업성, 주민동의 및 기타 법적 요건 등을 함께 확인해야 합니다.
● 마무리
리모델링 안전진단은 노후 아파트의 리모델링 사업 가능성을 판단하는 중요한 절차입니다.
특히 수직증축을 추진하는 단지라면 기울기 및 침하, 내하력, 내구성 등 구조안전성 평가가 중요하며, 각 항목의 등급에 따라 수직증축·수평증축 가능 여부가 달라질 수 있습니다.
따라서 아파트 리모델링을 검토하고 있다면 단순히 “안전진단을 통과했다”는 표현만 보기보다는 평가항목별 등급과 판정 결과를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
주택법
[시행 2026. 8. 4.] [법률 제21323호, 2026. 2. 3., 일부개정]
제68조(증축형 리모델링의 안전진단) ① 제2조제25호나목 및 다목에 따라 증축하는 리모델링(이하 “증축형 리모델링”이라 한다)을 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 안전진단을 요청하여야 하며, 안전진단을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 건축물의 증축 가능 여부의 확인 등을 위하여 안전진단을 실시하여야 한다.
② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 안전진단을 실시하는 경우에는 대통령령으로 정하는 기관에 안전진단을 의뢰하여야 하며, 안전진단을 의뢰받은 기관은 리모델링을 하려는 자가 추천한 건축구조기술사(구조설계를 담당할 자를 말한다)와 함께 안전진단을 실시하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제1항에 따른 안전진단으로 건축물 구조의 안전에 위험이 있다고 평가하여 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목에 따른 재건축사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호다목에 따른 소규모재건축사업의 시행이 필요하다고 결정한 건축물은 증축형 리모델링을 하여서는 아니 된다. <개정 2017. 2. 8.>
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제66조제1항에 따라 수직증축형 리모델링을 허가한 후에 해당 건축물의 구조안전성 등에 대한 상세 확인을 위하여 안전진단을 실시하여야 한다. 이 경우 안전진단을 의뢰받은 기관은 제2항에 따른 건축구조기술사와 함께 안전진단을 실시하여야 하며, 리모델링을 하려는 자는 안전진단 후 구조설계의 변경 등이 필요한 경우에는 건축구조기술사로 하여금 이를 보완하도록 하여야 한다.
⑤ 제2항 및 제4항에 따라 안전진단을 의뢰받은 기관은 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시하고, 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단 결과보고서를 작성하여 안전진단을 요청한 자와 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항 및 제4항에 따라 안전진단을 실시하는 비용의 전부 또는 일부를 리모델링을 하려는 자에게 부담하게 할 수 있다.
⑦ 그 밖에 안전진단에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.