부동산을 오랫동안 보유한 후 매도하면 양도소득세를 계산할 때 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유한 사람에게 일정 금액을 공제해 주어 양도소득세 부담을 줄여주는 제도입니다.
특히 주택을 오래 보유한 경우에는 일반 부동산과 1세대 1주택의 공제 방식이 다르기 때문에 반드시 구분해서 알아두어야 합니다.
목차
- 장기보유특별공제란?
- 장기보유특별공제 계산방법
- 일반 부동산 장기보유특별공제율
- 1세대 1주택 장기보유특별공제
- 장기보유특별공제와 양도소득세의 관계
- 장기보유특별공제 계산 예시
- 적용할 때 주의할 점
1. 장기보유특별공제란?
장기보유특별공제는 일정 기간 이상 보유한 토지·건물 등을 양도할 때 양도차익의 일부를 공제하는 제도입니다.
국세청에 따르면 일반적인 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지·건물 등이 주요 적용 대상이며, 보유기간이 길수록 공제율이 높아집니다.
쉽게 말하면,
오래 보유할수록 양도차익에서 일정 비율을 빼주어 과세대상 소득을 줄여주는 제도
라고 이해하면 됩니다.
2. 장기보유특별공제 계산방법
장기보유특별공제액은 기본적으로 다음과 같이 계산합니다.
장기보유특별공제액
= 양도차익 × 장기보유특별공제율
여기서 양도차익은 일반적으로
양도가액 – 취득가액 – 필요경비
로 계산합니다.
예를 들어 양도차익이 5억원이고 장기보유특별공제율이 30%라면,
5억원 × 30% = 1억5천만원
이 장기보유특별공제액이 됩니다.
따라서 양도소득금액은 단순화하면
5억원 – 1억5천만원 = 3억5천만원
이 됩니다.
3. 일반 부동산 장기보유특별공제율
일반적인 토지·건물의 장기보유특별공제율은 보유기간에 따라 증가합니다.
| 보유기간 | 공제율 |
| 3년 이상 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 11년 이상 12년 미만 | 22% |
| 12년 이상 13년 미만 | 24% |
| 13년 이상 14년 미만 | 26% |
| 14년 이상 15년 미만 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
즉, 일반적인 장기보유특별공제는 **15년 이상 보유하면 최대 30%**까지 적용됩니다.
4. 1세대 1주택 장기보유특별공제
1세대 1주택에 해당하는 경우에는 일반 부동산과 다른 장기보유특별공제율이 적용될 수 있습니다.
핵심은 보유기간과 거주기간을 각각 계산한다는 것입니다.
| 구분 | 3년 이상 4년 미만 | 4년 이상 5년 미만 | 5년 이상 6년 미만 | 6년 이상 7년 미만 | 7년 이상 8년 미만 | 8년 이상 9년 미만 | 9년 이상 10년 미만 | 10년 이상 |
| 보유기간 공제 | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
| 거주기간 공제 | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
| 최대 합계 | – | – | – | – | – | – | – | 80% |
따라서 요건을 충족하는 1세대 1주택은 **보유기간 최대 40% + 거주기간 최대 40% = 총 80%**의 장기보유특별공제가 가능합니다.
중요한 점
단순히 집을 오래 보유했다고 해서 무조건 80%를 적용받는 것은 아닙니다.
1세대 1주택 요건과 거주기간 요건 등을 함께 확인해야 합니다.
따라서 양도소득세를 계산할 때는
① 보유기간
② 실제 거주기간
③ 1세대 1주택 해당 여부
④ 고가주택 여부
⑤ 양도 당시 주택 수
등을 함께 확인해야 합니다.
5. 장기보유특별공제와 양도소득세의 관계
양도소득세 계산은 대략 다음 순서로 진행됩니다.
양도가액
↓
취득가액 및 필요경비 차감
↓
양도차익
↓
장기보유특별공제 차감
↓
양도소득금액
↓
양도소득 기본공제
↓
과세표준
↓
양도소득세 계산
국세청도 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감하여 양도소득금액을 계산하는 구조를 안내하고 있습니다.
따라서 장기보유특별공제율이 높아질수록 일반적으로 과세표준이 낮아지고 양도소득세 부담도 줄어들 수 있습니다.
6. 장기보유특별공제 계산 예시
예를 들어 아파트를 장기간 보유하여 양도차익이 5억원이고 일반 장기보유특별공제율이 **30%**라고 가정해 보겠습니다.
양도차익: 5억원
장기보유특별공제: 5억원 × 30% = 1억5천만원
따라서 장기보유특별공제 후 양도소득금액은 단순 계산으로
5억원 – 1억5천만원 = 3억5천만원
이 됩니다.
다만 실제 양도소득세는 기본공제와 세율, 주택 수, 조정대상지역 여부, 고가주택 해당 여부 등 여러 요건에 따라 달라질 수 있습니다.
7. 장기보유특별공제 적용 시 주의할 점
장기보유특별공제는 단순히 “오래 가지고 있으면 무조건 받는 공제”라고 생각하면 안 됩니다.
① 보유기간을 정확하게 계산해야 합니다
국세청은 일반적으로 보유기간을 취득일부터 양도일까지 계산하도록 안내하고 있습니다.
따라서 취득일과 양도일을 정확하게 확인해야 합니다.
② 3년 미만 보유하면 일반적인 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다
일반적인 장기보유특별공제는 3년 이상 보유가 기본적인 요건입니다.
③ 1세대 1주택은 별도로 확인해야 합니다
1세대 1주택은 일반 부동산보다 높은 공제율을 적용받을 수 있지만, 보유기간뿐 아니라 거주기간 등 관련 요건을 함께 확인해야 합니다.
④ 양도소득세 비과세와 장기보유특별공제는 다른 개념입니다
이 부분이 매우 중요합니다.
양도소득세 비과세는 일정 요건을 충족하면 세금을 과세하지 않는 제도이고,
장기보유특별공제는 양도차익에서 일정 금액을 공제하여 과세대상 소득을 줄이는 제도입니다.
따라서 “비과세가 되지 않으면 장기보유특별공제도 받을 수 없다”고 단순하게 생각해서는 안 됩니다.
마무리
장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유한 사람의 양도소득세 부담을 줄이는 중요한 제도입니다.
특히 일반 부동산은 최대 30%, 요건을 충족하는 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 합산하여 **최대 80%**까지 공제될 수 있기 때문에 보유기간과 거주기간을 정확하게 관리하는 것이 중요합니다.
부동산을 매도하기 전에는 취득일·양도일·보유기간·거주기간·주택 수·필요경비를 먼저 확인하고 예상 양도소득세를 계산하는 것이 좋습니다.
※ 세법은 개정될 수 있으므로 실제 신고 시에는 양도일 현재의 법령과 국세청 안내를 반드시 확인해야 합니다.
2026년 기준 국세청 자료와 소득세법 제95조를 기준으로 정리했습니다. 일반 장기보유특별공제와 1세대 1주택 장기보유특별공제를 구분하는 것이 핵심입니다.
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작성자:budongsan-blog.com/작성일 : 10.09.2026/수정일 : 10.09.2026