● 근저당권과 전세권의 차이
부동산을 알아보다 보면 근저당권과 전세권이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 둘 다 등기부등본에 표시되는 권리이지만, 목적과 권리의 내용은 서로 다릅니다.
특히 아파트 매매나 전세 계약을 할 때 이 두 가지를 이해하고 있으면 부동산의 권리관계를 파악하는 데 큰 도움이 됩니다.
1. 근저당권이란?
근저당권은 쉽게 말하면 부동산을 담보로 돈을 빌려주고, 돈을 갚지 못할 경우 해당 부동산을 경매 등을 통해 처분하여 우선적으로 돈을 회수할 수 있는 권리입니다.
예를 들어 A씨가 아파트를 구입하면서 은행에서 3억원을 대출받았다고 가정해 보겠습니다.
은행은 돈을 빌려주는 대신 A씨의 아파트에 근저당권을 설정할 수 있습니다.
A씨가 정상적으로 대출금을 갚으면 문제가 없지만, 대출금을 갚지 못하면 은행은 담보권을 실행하여 경매 등을 통해 채권을 회수할 수 있습니다.
2. 등기부등본에서 근저당권은 어떻게 볼까?
근저당권은 보통 을구에서 확인합니다.
예를 들어 다음과 같이 표시되어 있다고 가정해 보겠습니다.
> 근저당권자: ○○은행
> 채권최고액: 3억6,000만원(대출금액에 120% 설정함)
여기서 중요한 것이 채권최고액입니다.
채권최고액은 실제 대출잔액과 반드시 같은 금액은 아닙니다.
따라서 등기부등본에 채권최고액이 3억6,000만원이라고 해서 실제 대출금이 정확히 3억6,000만원이라고 단정해서는 안 됩니다.
실제 대출잔액은 금융기관 등을 통해 확인할 필요가 있습니다.
3. 전세권이란?
전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 사용·수익하면서 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리 등을 확보하기 위해 설정하는 물권입니다.
쉽게 말하면,
> “전세금을 내고 이 집을 사용할 권리와 함께 전세금 반환을 담보하는 권리를 등기하는 것”
이라고 이해할 수 있습니다.
일반적인 주택 임대차에서는 전세 계약을 했다고 해서 반드시 전세권을 설정하는 것은 아닙니다.
전세권은 등기를 통해 설정하는 것이 특징입니다.
4. 근저당권과 전세권의 가장 큰 차이
| 구 분 | 근 저당권 | 전 세 권 |
| 주된 목적 | 돈을 빌려준 채권의 담보 | 전세금 보호 및 사용·수익 |
| 주로 설정하는 사람 | 은행 등 채권자 | 전세권자 |
| 등 기 부 | 을 구 | 을 구 |
| 대표적인 경우 | 주택담보대출 | 전세권 설정 |
| 권리의 성격 | 담 보 권 | 용익물권 + 담보적 기능 |
| 설정 방법 | 등 기 | 등 기 |
쉽게 기억하면,
근저당권 = 돈을 빌려준 사람의 담보권
전세권 = 전세금을 지급한 사람의 등기된 권리
라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.
5. 전세권과 일반 전세는 다르다
여기서 초보자가 가장 많이 헷갈리는 부분입니다.
전세 계약을 했다고 해서 전세권이 자동으로 설정되는 것은 아닙니다.
예를 들어 세입자가 집주인과 전세계약을 하고 보증금 3억원을 지급했다고 하겠습니다.
이때 전입신고와 확정일자를 갖추는 일반적인 주택임대차와, 등기를 통해 전세권을 설정하는 것은 서로 다른 제도입니다.
따라서 계약서에 “전세”라고 적혀 있다고 해서 등기부등본에 반드시 전세권이 표시되는 것은 아닙니다.
6. 아파트 매매할 때 근저당권이 있다면?
아파트를 매수하려는데 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있다면 무조건 계약하면 안 된다는 의미는 아닙니다.
중요한 것은 잔금과 동시에 근저당권을 어떻게 처리할 것인지입니다.
예를 들어
* 아파트 매매가격: 7억원
* 기존 근저당권: 있음
* 매도인의 대출: 있음
이라면 계약서에 기존 대출의 상환 및 근저당권 말소에 관한 내용을 명확하게 정하는 것이 중요합니다.
특히 매수인이 잔금을 모두 지급했는데 근저당권이 제대로 말소되지 않는 상황이 발생하지 않도록 잔금 지급과 말소 절차를 동시에 진행하는 방법 등을 법무사나 금융기관과 사전에 확인하는 것이 좋습니다.
7. 전세 계약에서는 근저당권을 특히 주의해야 한다
전세보증금이 3억원인데 해당 아파트에 이미 큰 금액의 근저당권이 설정되어 있다면 주의해야 합니다.
왜냐하면 집주인이 대출을 갚지 못해 해당 주택이 경매로 넘어가는 경우 선순위 권리관계에 따라 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 있기 때문입니다.
따라서 전세 계약을 할 때는 단순히
> “아파트 가격이 전세보증금보다 높으니까 괜찮겠지.”
라고 판단해서는 안 됩니다.
등기부등본의 선순위 권리, 근저당권, 임차인의 대항력과 확정일자, 보증금 규모 등을 종합적으로 확인해야 합니다.
핵심 정리
근저당권은 주로 은행 등이 돈을 빌려주면서 부동산을 담보로 잡는 권리입니다.
전세권은 전세금을 지급한 사람이 부동산을 사용·수익하고 전세금 반환을 담보하기 위해 설정할 수 있는 등기된 권리입니다.
그리고 가장 중요한 것은 근저당권이 있다고 해서 무조건 위험한 것도 아니고, 근저당권이 없다고 해서 무조건 안전한 것도 아니라는 점입니다.
부동산 계약에서는 등기부등본을 통해 소유권 → 근저당권 → 압류·가압류 → 전세권 등 권리관계의 순서로 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
◆ 이 글은 부동산/세금 제도에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 세법 및 부동산 관련 제도는 개정될 수 있으므로 실제 거래/신고/청약 전에는 최신 법령과 관계기관의 공식 안내를 확인하시기 바랍니다. 개인의 구체적인 상황에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다.